FINA Rapport du Comité

Rapport dissident de l’Opposition officielle

En tant que députés de l’Opposition officielle, nous tenons à remercier les témoins qui sont venus en comité et ceux ont soumis des mémoires dans le cadre de l’étude sur le marché immobilier.

Alors que le gouvernement continue à augmenter le fardeau fiscal des Canadiens, nous avons pensé qu’une étude du marché immobilier serait appropriée, puisque les gens doivent épargner pour faire le plus gros investissement de leur vie.

Après plusieurs semaines de témoignages, 44 témoins ayant été entendus et 23 mémoires ayant été reçus, il est clair que les changements apportés aux règles hypothécaires le 3 octobre 2016 ont eu des effets négatifs sur le marché immobilier et l’économie canadienne.

Entre autres choses, en raison de ces changements, il est plus difficile pour les acheteurs de contracter une hypothèque.  Cela nuit aux acheteurs, aux courtiers en hypothèques et à l’industrie de la construction.

À long terme, ces changements rendront le marché moins concurrentiel, et il sera plus difficile pour les Canadiens des régions rurales de contracter une hypothèque, ce qui aliénera une génération d’acheteurs d’une première habitation. 

De plus, ces changements, qui visent à régler les problèmes sur les « marchés surchauffés », sont une solution censée convenir à tout le monde qui nuit malheureusement aux autres marchés immobiliers, partout au pays.

Ces changements ont été apportés sans consultation et les résultats sont clairs.

En élaborant ce Rapport dissident, nous, les membres du Comité des finances de l’Opposition officielle, nous sommes concentrés sur des recommandations qui répondent aux témoignages entendus par le Comité.

Nous pouvons classer nos préoccupations dans quatre catégories : l’impact sur les acheteurs d’une première habitation ; l’impact sur l’industrie de la construction ; l’impact sur les courtiers en hypothèques et les caisses populaires ou coopératives financières ; et l’impact d’une politique « taille unique ».

Impact sur les acheteurs d’une première habitation

En raison des changements apportés le 3 octobre, il est plus difficile pour les Canadiens de contracter une hypothèque, enlevant le rêve de la propriété immobilière à nombre d’entre eux.  En fait, la Banque du Canada estime qu’un tiers des hypothèques octroyées ces 2 dernières années ne seraient pas admissibles en vertu des nouvelles règles.

Les intervenants soutiennent largement ce point.  Le Groupe Desjardins a souligné que les acheteurs d’une première habitation étaient les plus touchés par la nouvelle règle de « simulation de crise », qui a réduit de 66 500 le nombre de mises en chantier.  La Fédération des chambres immobilières du Québec estime que de 5 000 à 6 000 ménages vont retarder l’achat d’une habitation jusqu’à après 2017.  L’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec prévoit que 74 000 ménages auront de la difficulté à acheter une propriété en 2017 en raison des changements.  Selon Professionnels hypothécaires du Canada, un tiers des emprunteurs existants ayant une hypothèque assurée auraient de la difficulté à répondre aux exigences de la simulation de crise.  L’organisme a indiqué que les changements ont réduit les achats de 42 000, causant la perte de 15 700 emplois.  Selon la Nova Scotia Home Builders’ Association, un prêteur hypothécaire à Terre-Neuve peut s’attendre à ce que de 25 % à 30 % de ses emprunteurs existants ne seraient pas admissibles en vertu des nouvelles règles.  Un certain nombre d’intervenants, dont Genworth Canada, s’attendent à une importante réduction des acheteurs d’une première habitation.  Genworth prévoit que cette baisse pourrait s’élever à 25 %.

En réponse à ces préoccupations, nous pensons que le ministre des Finances doit annuler les changements apportés le 3 octobre 2016 en raison de leur impact sur l’économie canadienne, ce qui comprend le secteur immobilier et hypothécaire, l’industrie de la construction résidentielle et la consommation des ménages.

Nous pensons également que le ministre des Finances doit demander à son ministère d’étudier des options afin de modifier le test de simulation de crise pour qu’il n’ait pas de conséquences négatives sur les acheteurs d’une première habitation.

Finalement, nous pensons que le ministre des Finances doit mener de vastes consultations auprès des parties visées avant d’apporter unilatéralement des changements aux règles hypothécaires.

Nous allons continuer à défendre les besoins des acheteurs d’une première habitation.  Le rêve de la propriété est important et les politiques comme les changements du 3 octobre, qui nuisent à l’atteinte de cet objectif, devraient être éliminées.

Impact sur l’industrie de la construction

On s’attend à ce que ces changements nuisent à l’économie canadienne en réduisant l’activité économique dans l’industrie de la construction.  En fait, la Banque du Canada estime que les répercussions sur l’industrie de la construction pourraient coûter à l’économie canadienne pas moins de 6 milliards de dollars d’ici 2018.

Nombre des personnes qui ont témoigné devant le Comité des finances soutiennent ce point de vue.  La Fédération des chambres immobilières du Québec estime que ces changements réduiraient les dépenses liées à l’immobilier de 220 millions de dollars.  De plus, l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec a laissé entendre que le secteur de l’amélioration des habitations du Canada sera touché par ces changements.  La Nova Scotia Home Builders’ Association pense que le secteur national de la construction subira également des répercussions négatives et prévoit que 2017 sera pire pour le secteur que 2015 ou 2016, qui ont été les pires années au Canada atlantique.

Pour tenter d’atténuer ces pressions, nous pensons que le ministre des Finances devrait collaborer avec les gouvernements provinciaux et territoriaux afin d’examiner des façons de réduire le fardeau réglementaire excessif à tous les paliers de gouvernement, qui entraîne des retards dans l’approbation des projets de développement immobilier, notamment les formalités administratives, les frais et l’imposition.

L’Opposition officielle va continuer à défendre des politiques qui font croître notre économie et stimulent la création d’emplois.  Nous allons continuer à nous opposer aux mesures comme celles du 3 octobre qui ralentissent l’activité économique et détruisent des emplois.

Impact sur les courtiers en hypothèques et les caisses populaires ou coopératives financières

Les témoignages indiquent clairement que ces changements nuisent aux courtiers en hypothèques et aux caisses populaires, partout au Canada, en particulier dans les régions rurales.  Ces changements les rendent moins concurrentiels par rapport aux grosses banques.

First Foundation Mortgages Inc., The Mortgage Group Canada Inc. et Verico Financial Group Inc. estiment que ces changements créent des conditions inégales parce que les banques n’ont pas besoin de titriser les prêts.  Verico a laissé entendre que ces changements vont réduire la rentabilité des prêteurs non bancaires.  L’Association des banquiers canadiens a souligné que les petites banques seront touchées par ces changements, et l’Association canadienne des coopératives financières a expliqué que, contrairement aux grosses banques, ces changements vont causer des problèmes à certaines coopératives qui ne peuvent pas diversifier leurs activités.  Dix groupes d’intervenants (dont le rapport du Comité fait référence à la page 66) prévoient que les changements réduiront la concurrence chez les courtiers en hypothèques, et un certain nombre de petits courtiers ont clairement indiqué que ces changements vont favoriser les grosses banques.

Comme ces changements touchent les communautés rurales, la Canadian Mortgage Brokers Association a dit qu’ils pourraient inciter de nombreux prêteurs hypothécaires à réduire leurs activités dans les régions rurales en raison d’un risque accru.  L’Association canadienne des coopératives financières s’attend aussi à ce que le nombre d’hypothèques approuvées diminue dans les régions rurales et éloignées.

En outre, de nombreux intervenants de ce groupe ont mal réagi à la nouvelle selon laquelle le gouvernement libéral envisage d’autres changements sur le partage des risques.  Une grande majorité a réclamé une « pause » avant tout autre changement.

Nous pensons que le gouvernement doit assurer que les petits prêteurs hypothécaires et les caisses populaires restent concurrentiels au lieu d’avantager les grosses banques.  De plus, il doit assurer qu’aucun autre changement causant des dommages additionnels n’est apporté.  Comme les changements du 3 octobre ont été apportés sans consultation préalable, ce ne sont pas des politiques fondées sur des faits.  Ils nuisent aux communautés rurales et réduisent la compétitivité des petits prêteurs hypothécaires et des coopératives financières du Canada.

L’Opposition officielle va continuer à défendre les petites entreprises et les caisses populaires afin d’assurer que les Canadiens bénéficient d’un secteur financier sain et concurrentiel qui ne nuit pas aux communautés rurales.

Impact d’une politique « taille unique »

Il est clair que ces politiques ont été élaborées pour des régions spécifiques du Canada – en particulier les marchés immobiliers « surchauffés » de Toronto et de Vancouver.  Malheureusement, elles ont un impact négatif sur d’autres marchés immobiliers, partout au pays, compte tenu de la grande différence entre ces marchés d’un océan à l’autre.  Un témoin a même dit que ces changements étaient l’équivalent de « casser une noix avec une masse ».

Le président de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a laissé entendre que ces mesures « ne visent pas l’augmentation des prix sur les marchés de la grande région de Toronto et de Vancouver », mais cela est en contradiction directe avec la secrétaire parlementaire du ministre des Finances, qui a dit : « Il est crucial que nous fassions tout ce qui est en notre pouvoir pour garantir la stabilité du marché et apporter une tranquillité d’esprit aux propriétaires partout au Canada.  Surtout sur des marchés comme Vancouver et Toronto, on peut craindre que des familles de la classe moyenne s’endettent lourdement pour acheter leur première maison, en raison de la hausse du prix des maisons, et qu’à long terme, elles ne soient plus capables de rembourser leur hypothèque, si la situation ou les circonstances économiques venaient à changer. »  Il est clair que le gouvernement libéral n’est pas sur la même longueur d’ondes sur l’effet recherché avec ces politiques, ce qui n’est pas étonnant compte tenu du manque de consultation.

La plupart des témoignages soutiennent le point de vue selon lequel ces changements sont une solution « taille unique ».  La Canadian Home Builders’ Association, DLC Canadian Mortgage Experts et First Foundation Mortgages Inc. pensent que les changements apportés le 3 octobre visent à répondre au déséquilibre du marché immobilier dans la grande région de Toronto et de Vancouver, mais ont ajouté qu’ils ont un impact partout au pays.  La Nova Scotia Home Builders’ Association est du même avis, disant que cette politique globale a des conséquences imprévues et que sa portée nationale n’est pas appropriée puisqu’elle nuit à l’économie du pays dans son ensemble.  La compagnie d’assurances hypothécaires Canada Guaranty a indiqué que comme le Canada comprend de nombreux marchés immobiliers différents, les politiques nationales ne sont pas toujours appropriées.  La Canada Mortgage Brokers Association a également souligné que les politiques sur le logement propres aux régions ont été efficaces par le passé.

Nous pensons que le ministre des Finances doit travailler avec les gouvernements provinciaux et territoriaux et avec l’industrie afin d’élaborer des stratégies immobilières et hypothécaires qui tiennent compte des différences sur les marchés immobiliers régionaux, au lieu d’imposer des solutions « taille unique ».  Des consultations avant les changements du 3 octobre auraient permis d’identifier les risques posés par cette politique.

L’Opposition officielle va continuer à défendre des solutions adaptées aux régions et aux problèmes locaux au lieu de l’imposition de politiques nationales qui nuisent aux Canadiens, partout au pays, en particulier dans les communautés rurales et éloignées.

Conclusion

En conclusion, il est clair que ces mesures ont été mal élaborées et mal reçues.  Le gouvernement libéral n’a pas mené de consultations efficaces, qui auraient permis d’identifier les défis pour les acheteurs d’une première habitation, l’industrie de la construction et les courtiers en hypothèques.  De plus, le gouvernement refuse de reconnaître son erreur face aux preuves grandissantes que ces changements nuisent aux groupes mentionnés, entre autres.

L’Opposition officielle recommande l’annulation de ces changements.  Les politiques sur l’habitation devraient encourager, et non pas décourager, la propriété immobilière.  Elles devraient soutenir un secteur hypothécaire plus concurrentiel au lieu d’avantager les grosses banques.  Et elles ne devraient pas nuire aux communautés rurales et éloignées.  En élaborant une politique qui atteint ces objectifs et qui tient compte de la nature régionale des marchés immobiliers du Canada, ces derniers seraient beaucoup plus solides.