HUMA Rapport du Comité

Rapport dissident du

Comité permanent des ressources humaines, du développement des compétences, du développement social et de la condition des personnes handicapées Rapport sur la financiarisation du logement

Parti conservateur du Canada

17 octobre 2023

Introduction

Le Canada traverse une crise du logement, et non une crise de la financiarisation du logement. Nous ne sortirons pas de la crise du logement sans construire plus de logements. Pour construire plus de logements, il faut que tout le monde tire dans la même direction, le gouvernement fédéral, les gouvernements provinciaux, les municipalités, les travailleurs et, bien sûr, le secteur privé. Le fait de diaboliser, de taxer et de bloquer la participation du secteur privé au marché du logement canadien non seulement nous empêche de résoudre la crise du logement au Canada, mais pourrait même l’aggraver. Une politique fédérale intelligente en matière de logement incite le secteur privé à construire les logements dont les gens ont besoin, dans tous les domaines du logement, au lieu de le diaboliser.

Les besoins du Canada en matière de logement

Après huit années sous le premier ministre Justin Trudeau, les Canadiens sont pris au piège d’une crise du logement qu’il est responsable d’avoir créée. Voici les faits :

• Les prix des maisons ont doublé au Canada depuis 2015.^[1]
• Les coûts hypothécaires mensuels ont plus que doublé pour atteindre plus de 3 500 $ par mois.^[2]
• Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres à coucher dans les 10 plus grandes villes du Canada est de 2 314 $, contre 1 171 $.^[3]
• Neuf jeunes sur dix dans ce pays qui ne sont pas propriétaires d’une maison pensent qu’ils ne le seront jamais.^[4]
• Il faut désormais plus de 60 % du revenu des Canadiens pour couvrir le coût de la propriété d’une maison.^[5]
• Selon l’OCDE (2023), le Canada présente l’écart le plus important entre les prix des logements et les revenus parmi les pays du G7.^[6]
• Le Canada est le pays du G7 qui compte le moins de logements par habitant.^[7]
• La SCHL prévoit que les mises en chantier diminueront jusqu’à 32 % cette année.^[8]

Le bilan des libéraux en matière de logement s’est traduit par des loyers qui ont doublé, des remboursements d’hypothèques qui ont doublé, un manque d’offre de logements qui ne cesse de s’aggraver, et ils ne savent pas si les milliards dépensés pour réduire le nombre de sans-abri ont fait une quelconque différence. C’est l’héritage de la Stratégie nationale sur le logement des libéraux.

Les députés conservateurs reconnaissent que la Stratégie nationale sur le logement a été un échec, et ils ne peuvent pas soutenir un financement supplémentaire de la Stratégie nationale sur le logement ou de la SCHL alors qu’elle a échoué de façon aussi lamentable.

Investissement dans le marché canadien du logement

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) estime que le Canada a besoin d’un parc de logements de plus de 22 millions d’unités d’ici à 2030.^[9] Pour atteindre 22 millions de logements d’ici 2030, la SCHL estime qu’il faut construire 3,5 millions de logements supplémentaires par rapport à ce qui sera construit de toute façon.^[10] Selon la SCHL, la construction de ces 3,5 millions de logements requis d’ici 2030 nécessitera « un investissement d’au moins 1 000 milliards de dollars ».^[11] La SCHL affirme que nous avons besoin d’une « participation accrue du secteur privé » pour atteindre ces objectifs.^[12]

In meeting 48 of the Standing Committee on Human Resources, Skills and Social Development and the Status of Persons with Disabilities and their study on the National Housing Strategy, Bob Duggan, Chief Economist at the CMHC, said the following:

La « financiarisation » du logement est un mot que nous entendons souvent. La réalité au Canada est qu’environ 95 % du marché locatif est assuré par le secteur privé, la financiarisation est donc quelque chose qui existe de par sa conception dans notre marché locatif. Dans un contexte d’augmentation de la population et de la demande de logements locatifs, nous avons besoin d’une plus grande financiarisation afin d’augmenter l’offre pour répondre aux besoins d’une population croissante.^[13]

Les députés conservateurs estiment que le secteur privé n’est pas seulement essentiel pour résoudre la crise du logement, mais qu’il est indispensable. Aucun gouvernement ne peut dépenser pour sortir de la crise du logement, ce qu’il peut faire, c’est inciter le secteur privé à construire, et à construire rapidement.

Appel à un partenariat accru avec le secteur privé

Tim Richter, président et directeur général de l’Alliance canadienne pour mettre fin à l’itinérance, a déclaré ceci dans ses remarques d’ouverture lors de la réunion numéro 72 du comité HUMA :

Si nous nous attaquons à un seul élément du problème, comme l’achat de vieux logements locatifs à bon marché pour en augmenter les loyers et générer plus de profit, nous ne résoudrons pas le problème de l’abordabilité. En outre, nous pourrions en fait aggraver la situation en décourageant les investissements privés dont nous avons désespérément besoin. Pour rétablir l’abordabilité des logements locatifs, nous devons construire environ 1,74 million logements expressément pour la location. La construction de ces logements locatifs coûterait au moins 610 milliards de dollars. À moins que les gouvernements ne soient prêts à investir autant, nous avons besoin d’investissements privés.^[14]

Les députés conservateurs sont d’accord avec M. Richter lorsqu’il dit que pour construire les logements locatifs dont les Canadiens ont besoin, nous devons travailler avec le secteur privé, et qu’aucun gouvernement ne peut se sortir de la crise du logement en dépensant, ils doivent encourager la construction de plus de logements.

Michael Brooks, directeur général de l’Association des biens immobiliers du Canada, a déclaré ce qui suit lors de la réunion numéro 72 du comité HUMA :

La situation économique de notre secteur continue d’évoluer tous les jours. Près du tiers des ménages canadiens vivent dans des logements construits spécialement à des fins de location. La hausse du prix des logements, conjuguée à la croissance démographique des jeunes et à l’augmentation de l’immigration — apparemment, 1,1 million de personnes en 2022, soit 2,7 % de notre population, ce qui est le chiffre le plus élevé depuis 1957 —, a généré une forte demande de logements locatifs au cours des dernières années, après un creux enregistré en août 2020. En août 2020, les étudiants étaient absents et nos membres offraient des primes au loyer pour remplir leurs immeubles.

 En raison de l’augmentation des coûts de construction et de la hausse rapide des taux d’intérêt, qui font pratiquement doubler — voire tripler — les coûts de financement des nouveaux projets, l’offre de nouveaux logements construits spécialement pour le marché locatif diminue rapidement et cette tendance persistera probablement. Dans des villes comme Toronto, le coût de construction des appartements approche les 800 $ le pied carré et celui des appartements en copropriété dépasse les 1 200 $ le pied carré. Dans ces deux cas, compte tenu de la hausse des taux d’intérêt, la plupart des nouveaux projets ne sont pas rentables.

Notre secteur a besoin de capitaux pour construire et réparer des logements. Ces fonds doivent rapporter. Qu’il s’agisse de nouveaux capitaux pour la rénovation ou la construction d’un autre bâtiment, l’investissement doit être rentable. Taxer lourdement ces revenus est contre-productif…^[15]

Je dirai que le secteur privé a la vitesse, l’ampleur et la portée voulues pour résoudre ces problèmes d’offre. Nous représentons 96 % du marché. Nous devons être à la table avec vous tous.

Les députés conservateurs s’accordent à dire que le gouvernement devrait collaborer avec le secteur privé pour accroître rapidement la construction de logements, au lieu de les taxer et de faire fuir les capitaux du marché immobilier canadien.

Construire des logements abordables

La crise du logement frappe de plein fouet les plus vulnérables d’entre nous. Les groupes communautaires, les organisations à but non lucratif et les autres organisations non gouvernementales jouent un rôle essentiel dans la résolution de la crise du logement. Il est essentiel de construire davantage de logements abordables, de logements de transition et de logements sociaux, alors que les gouvernements et les ONG travaillent ensemble pour servir ceux qui ont besoin d’un coup de main.

Pour construire davantage de logements abordables, sociaux et de transition, nous avons besoin de réformes majeures à la SCHL. Il est tout simplement trop difficile de construire des logements pour les plus vulnérables. La complexité de la paperasserie, les taux d’intérêt élevés et les retards bureaucratiques font qu’il est extrêmement difficile d’accélérer la construction de logements sociaux et abordables dont on a désespérément besoin.

Au lieu de diaboliser les fournisseurs de logements qui opèrent comme des entreprises privées pour le manque d’offre abordable, le gouvernement doit se concentrer sur la réduction des coûts et des délais de construction grâce à des réformes de la Société canadienne d’hypothèques et de logement, en mettant fin aux déficits inflationnistes qui font grimper les taux d’intérêt, et en faisant venir au Canada une main-d’œuvre plus qualifiée qui aidera à construire les logements dont les gens ont besoin.

Les députés conservateurs sont favorables à un délai moyen d’approbation de 60 jours à la SCHL, à l’établissement d’un lien entre les primes des dirigeants de la SCHL et les indicateurs de performance, et à l’équilibre budgétaire pour réduire les taux d’intérêt afin que nous puissions libérer les ONG dans un effort de guerre pour construire des logements sociaux et abordables dont nous avons désespérément besoin.

Conclusion

Après huit ans sous le premier ministre Justin Trudeau, les Canadiens sont pris au piège d’une crise du logement. Les jeunes paient des loyers qui montent en flèche et sont incapables d’économiser pour acheter leur première maison. Les paiements hypothécaires ont doublé. Le Canada est confronté à une pénurie massive de logements, alors que la demande n’a jamais été aussi forte. Le marché du logement n’a jamais été aussi inabordable dans l’histoire du Canada.

Les députés conservateurs estiment que les efforts du gouvernement devraient être consacrés à inciter le secteur privé à construire les logements dont les gens ont besoin, et à collaborer avec les constructeurs privés pour construire les logements sociaux et abordables nécessaires aux plus vulnérables.