Soyez les bienvenus à la 69e réunion du Comité permanent du commerce international. Cette réunion adopte une formule hybride, conformément à l'ordre de la Chambre du 23 juin 2022: des membres sont présents dans la pièce, tandis que d'autres participent à distance au moyen de l'application Zoom.
Voici quelques points à retenir.
S'il vous plaît, veuillez attendre que je vous aie accordé le droit de parole avant de l'exercer. Pensez aux interprètes: parlez clairement et lentement. Les participants en virtuel, veuillez cliquer sur l'icône représentant un microphone pour activer votre appareil. Entre vos prises de parole, veuillez le désactiver, pour éviter les retours de son. Sur Zoom, pour la langue d'interprétation, vous avez le choix, dans le bas de votre écran, entre « parquet », « anglais » ou « français ». Sur Zoom encore, pour signaler à la présidence que vous souhaitez prendre la parole, servez-vous de la fonction « lever la main ». L'ordre de prise de parole sera géré par la greffière.
Il est interdit de prendre des photos dans la pièce ou de faire des captures d'écran sur Zoom. Enfin, en cas de difficultés techniques, prière de me prévenir.
Avant de commencer, nous devons régler une question de régie interne. Vous devriez tous avoir reçu de la greffière une copie du projet de budget de l'étude de la taxe sur les logements sous-utilisés des collectivités frontalières du Canada.
Plaît‑il au Comité d'adopter le budget de 12 750 $?
(La motion est adoptée.)
Le vice-président (M. Kyle Seeback): Excellent!
Conformément au paragraphe 108(2) du Règlement et à la motion adoptée par le Comité le lundi 29 mai 2023, le Comité entreprend l'étude des répercussions, sur les collectivités frontalières du Canada, de la taxe sur les logements sous-utilisés.
Aujourd'hui, nous accueillons l'avocat Richard Halinda et, par vidéoconférence, M. Thomas Davidoff, professeur agrégé à l'école de gestion Sauder de l'université de Colombie-Britannique.
Soyez les bienvenus. Merci de nous accorder votre précieux temps.
Entendons d'abord les déclarations préliminaires que nous ferons suivre d'une période de questions.
Monsieur Halinda, je vous invite à commencer. Vous disposez d'environ cinq minutes.
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Merci, monsieur le président.
Je suis privilégié de comparaître devant votre comité. J'espère bien vous aider à comprendre cette taxe et ce que nous devons faire à son sujet.
Je suis avocat à Niagara, où je suis né. J'exerce depuis 40 ans.
Une bonne partie de ma clientèle est constituée de citoyens américains qui ont de petites maisons de campagne en Ontario — dans toute la province, mais surtout dans la région de Niagara. La plupart sont de la classe moyenne. Ils se la transmettent d'une génération à la suivante. Mes services englobent l'achat et la vente de ces maisons à la génération suivante. Je m'occupe également de leurs déclarations de revenus au Canada, ce qui fait que j'ai depuis longtemps des relations de travail avec l'Agence du revenu du Canada — ça, c'est garanti.
Niagara est contiguë aux municipalités de Buffalo et de Niagara Falls, dans l'État de New York. Au fond, nous formons vraiment une seule et même communauté, traversée par un cours d'eau. C'est ce que nous sommes. Cette rivière se trouve à être la Niagara. Beaucoup d'entre nous séjournent des deux côtés de la frontière.
D'après ce que je comprends, l'objet de la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés était de réagir à la crise assez récente du marché du logement pour les Canadiens des gros centres urbains et de taxer les non‑Canadiens qui y ont immobilisé leur argent dans des immeubles résidentiels qui dorment, vides, sous-utilisés. Son objectif est noble. Je l'appuie sans réserve. Il mérite d'être réalisé, mais seulement dans les bonnes circonstances.
La taxe est absurde si elle frappe des immeubles à usage d'habitation, des « chalets », comme nous le disons, achetés il y a longtemps et utilisés pendant nombre d'années à cette fin. Plus précisément, notre région, le sud de Niagara — Fort Erie, Crystal Beach, Port Colborne, Wainfleet et, en fait, toute la rive nord du lac Érié, du pont Peace au pont Ambassador, à Windsor — est, depuis plus de 100 ans, pays de chalets pour les Américains. Beaucoup de familles en possèdent depuis trois générations. Ce ne sont pas des placements passifs au Canada. Elles y passent leurs étés, habituellement du 24 mai à la fête du Travail. Elles font partie de nos communautés locales, y compris de nos organismes sportifs, clubs et paroisses que, pour un certain nombre d'entre eux, elles ont fondés seules ou avec d'autres et elles ont été d'importants appuis pour nos entreprises et manifestations culturelles locales. Les membres du Comité qui vivent dans des régions semblables sauront bien qui sont ces estivants et reconnaîtront leur importance pour nos communautés.
De par cette loi, le propriétaire non canadien est tenu de produire une déclaration de taxe sur son logement sous-utilisé, qui diffère de la déclaration T1 que nous produisons. Il doit d'abord obtenir à cette fin un numéro d'identification aux fins de l'impôt fédéral. Il est tenu de produire la déclaration et, s'il n'est pas exonéré de la taxe, qui équivaut à 1 % de la valeur de la propriété, de l'acquitter. Beaucoup de nos estivants, qui sont citoyens américains, l'ont trouvé de mauvais goût. Ils croient que la communauté — son élément canadien — les a laissés tomber. Nous avons assisté à un exode consécutif à la vente de leurs chalets.
On nous a dit que la loi et les règlements sous son régime exempteraient les chalets et les propriétés récréatives, ce qui s'est révélé faux. On a aménagé, sous le régime de cette loi, une série d'exonérations, mais leur mise en œuvre cause trop d'injustices.
Je pourrais en parler pendant deux ou trois heures. Je ne disposais que de cinq minutes, dont j'ai déjà employé une bonne partie. J'en discuterai volontiers en réponse à vos questions. Cependant, je précise simplement que, d'après moi, l'exonération fiscale devrait se fonder sur l'usage — comme on le voulait à l'origine — plutôt que sur l'emplacement. Ainsi tel estivant est ici exonéré, et un voisin, de la même rue, ne l'est pas. C'est une de ces injustices dont je pourrais vous parler plus longuement.
La loi et ses règlements ont créé injustices et discriminations aux dépens de nos estivants américains. J'ai offert gracieusement mon temps au gouvernement pour produire, avec des décideurs ou des rédacteurs juridiques, d'autres règlements correcteurs sous son régime. J'ai même communiqué un échantillon de projet d'articles à cette fin. En février, j'ai écrit à ce sujet à l' et j'attends sa réponse ou celle de ses adjoints. Je suis disposé à travailler à ce dossier avec tous ceux qui le voudront bien.
Ces problèmes ne touchent pas seulement Niagara, mais, également, d'innombrables secteurs riverains, lacs et cours d'eau, partout dans notre pays. La question touche les collectivités frontalières, mais sans s'y limiter.
Le gouvernement a prolongé du 31 octobre au 30 avril le délai accordé pour la déclaration 2022 de la taxe sur les logements sous-utilisés et son versement. Comme, d'ici là, ces modifications réglementaires doivent être en vigueur, on ne peut s'empêcher d'être habité par un sentiment d'urgence. Nos estivants méritent d'être traités avec plus de justice. Nous n'en attendrions pas moins pour nos Canadiens qui hivernent aux États-Unis et nous ne voudrions pas qu'on leur rende fiscalement la pareille.
Je sais qu'il en a été question. Le membre du Congrès Higgins est censé vous parler cet après-midi et je suis sûr qu'il abordera le sujet. Je n'en dirai pas plus. J'aiderai volontiers votre comité dans ses études ultérieures et ses délibérations sur la question. Je peux vous communiquer de la documentation écrite.
Mais, essentiellement, cette taxe sur les chalets ne contribuera en rien à la résolution de la crise du logement que cette loi était censée combattre.
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Bonjour. Ici Thomas Davidoff. Je suis économiste spécialiste du logement à l'Université de Colombie-Britannique.
Je focaliserai mes observations sur les points suivants: d'abord, les marchés des habitations chères aux États-Unis ont toujours eu, globalement, des taux supérieurs d'impôt foncier, et les propriétaires canadiens de propriétés de vacances étaient grevés de taux moyens supérieurs à ceux que payaient certains Américains. Ensuite, les taxes frappant les résidences secondaires sont une forme raisonnable de taxation. Enfin, il y a peu à dire en faveur de l'imposition de taxes ou de quotas différents selon la nationalité, puisqu'il existe de bonnes solutions de rechange.
Sur le premier point, les États-Unis viennent seulement de mettre fin aux déductions de l'impôt fédéral sur le revenu pour les impôts fonciers locaux. Un Américain dont le taux combiné, fédéral et de l'État, était de 40 % et qui avait droit à des déductions détaillées suffisantes, bénéficiait d'un allégement fiscal de 40 % sur ses impôts fonciers grâce à la déductibilité. J'ai bénéficié d'importantes déductions de cette nature quand j'enseignais à l'Université de Californie à Berkeley et que j'étais propriétaire d'une maison à Oakland. Bien sûr, un Canadien propriétaire aux États-Unis n'aurait pu en profiter, faute d'être un contribuable américain.
Malgré la fin récente de ce traitement différentiel, je ne crois pas qu'un souci d'équité pour les propriétaires canadiens de biens aux États-Unis y ait été pour grand-chose. De fait, je soupçonne que ça n'a absolument rien eu à y voir. Je possède la double citoyenneté, américaine et canadienne, j'en suis fier, mais, en l'occurrence, je ne crois pas que les différences injustes entre les taux d'impôts fonciers auxquels sont soumis les Américains et les Canadiens doivent avoir quelque importance.
Sur le deuxième point, les villes canadiennes où la vie est chère, Vancouver notamment, que j'habite actuellement — merci de m'avoir autorisé à témoigner en visio — présentent des combinaisons très loin d'être optimales d'impôt foncier et d'impôt sur le revenu. Notre fiscalité, grosso modo, nous commande deux choses. D'abord: Ton pain point ne gagnera par le travail — les taux d'imposition du revenu et des taxes de vente sont élevés. Ensuite: Biens immobiliers tu acquerras — par rapport à ceux des États-Unis, les taux d'imposition des propriétés résidentielles sont ici très faibles.
Voilà pour le code fiscal. Par contre, notre réglementation prescrit de ne pas construire des logements abordables. À la place, nous réservons la plus grande partie de nos terrains à des maisons unifamiliales, qui sont très inabordables pour une majorité écrasante de la distribution des revenus à Vancouver et à Toronto. Bien sûr et à juste titre, l'aménagement des terrains est très difficile.
Que donne cette combinaison de fiscalité et de réglementation? Nous avons invité les riches d'ici et de l'étranger à acquérir des biens immobiliers au Canada et nous avons alimenté une demande massive d'investissement dans le logement, ce qui fait augmenter les prix. Ce n'est pas la seule cause de la cherté excessive du logement au Canada, mais ça n'arrange rien.
Voici un fait découvert à la faveur de travaux de recherche de mes étudiants Paul Boniface Akaabre et Craig Jones. J'ai ajouté des renvois à deux articles utiles.
En 2018, dans l'agglomération de Vancouver, la valeur médiane des logements de la tranche supérieure de 5 % était de 3,7 millions de dollars, mais le propriétaire médian de ces logements payait seulement 15 800 $ d'impôt sur le revenu. L'acquisition d'un tel logement avec un revenu imposable gagné au Canada, et un premier versement de 20 %, exigerait qu'on paie annuellement des centaines de milliers de dollars en impôt sur le revenu. Dans cette agglomération, la relation entre le revenu gagné au Canada et la valeur de la propriété est très ténue.
Plutôt que des impôts fonciers modérés, des taxes de vente élevées et de lourds impôts sur les revenus, nous devrions avoir l'inverse: revenus et ventes faiblement ponctionnés, lourds impôts fonciers. Comme vous le savez, il est politiquement malavisé de réclamer l'augmentation des impôts fonciers, alors ce n'est pas au programme. Mais il est tout à fait raisonnable de se donner une politique passable en exigeant des propriétaires fonciers qui ne paient pas ici d'impôt sur le revenu de payer plus d'impôt foncier. À Vancouver et en Colombie-Britannique, les taxes sur les logements vides ont beaucoup rapporté à la province et semblent avoir retourné beaucoup de logements — par milliers et même dizaines de milliers — à leur usage résidentiel primitif.
Taxer les logements vides de propriétaires étrangers est une possibilité, mais on pourrait aussi les grever simplement, à la place, d'une taxe minimale, fondée sur la valeur de la propriété. Dans l'agglomération de Vancouver seulement, une taxe minimale très raisonnable de 1 % de la valeur de la propriété rapporterait quelque 2 milliards de dollars par année.
Qu'est-ce que ça signifie? Que le propriétaire d'un logement d'un million de dollars est tenu de verser 20 000 $ d'impôt sur le revenu. S'il verse plutôt 10 000 $, alors, selon la nouvelle taxe proposée, il devrait débourser 10 000 $ de plus, ce qui rapporterait 2 milliards de dollars par année, dans le Grand Vancouver, et à peu près autant dans l'agglomération de Toronto, qui est plus grande, mais où les revenus et la valeur des propriétés sont plus étroitement corrélés.
En décrétant des exemptions pour les impôts versés sur les revenus ou pour les revenus déclarés de location et en accordant des exemptions à long terme aux résidences principales de personnes âgées, on préviendrait tous les problèmes éthiques et commerciaux découlant de taxes et d'interdictions fondées sur la nationalité.
Merci.
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Merci, monsieur le président.
Je remercie nos témoins d'être parmi nous ce matin.
Je vais d'abord m'adresser à M. Halinda.
L'étude d'aujourd'hui porte sur les répercussions de la taxe sur les logements sous-utilisés sur les collectivités frontalières du Canada.
Monsieur Halinda, vous avez parlé brièvement du caractère unique de notre communauté et des relations au sein de cette communauté. Je dis toujours que c'est une communauté binationale. Les Américains y bâtissent des chalets depuis les années 1800. Je crois que le parc d'attractions de Crystal Beach a été aménagé en 1888, et le terrain de golf Cherry Hill, qui a accueilli l'Omnium canadien en 1972, a été conçu et aménagé en 1922 par neuf Américains qui habitaient dans des chalets là‑bas.
Je me demande si vous pouviez nous parler brièvement du caractère unique de notre communauté.
Oui, c'est une communauté unique. Il y a de nombreux endroits le long du lac — je connais bien le lac Érié parce que j'y ai grandi —, sur la rive nord du lac, où un grand nombre d'Américains ont acheté des propriétés à la fin du XIXe siècle. En fait, ils ont ouvert des lotissements où des chalets ont été construits. À cette époque, le pont Peace n'existait pas, alors ils devaient utiliser le traversier. Ce traversier partait de Buffalo pour se rendre au petit village de Crystal Beach, un petit hameau. C'est là qu'en 1888, vous avez raison, le parc d'attractions de Crystal Beach a été aménagé; l'un des premiers dans la région. Toute la région est devenue un centre de villégiature estivale.
Il y a des centaines et des centaines de chalets qui ont été construits là‑bas, tous par des Américains, de 1888 à la fin de la Première Guerre mondiale et par la suite, alors les Américains font partie de la collectivité. Ils y vivent.
J'ai grandi à Port Colborne, comme je l'ai dit, je pense. Je le savais lorsque c'était la fin de semaine du 24 mai parce que notre pasteur disait, depuis sa chaire, une chose qu'il disait une fois par année: « Je souhaite la bienvenue à nos résidants d'été. » Il ne disait pas « Je souhaite la bienvenue aux étrangers. », « Je souhaite la bienvenue aux non-citoyens. » ou « Je souhaite la bienvenue aux Américains. » Ils étaient les « résidants d'été ». C'est ainsi que mes parents les appelaient, et c'est ainsi que nous les appelions. Ils étaient les résidants de notre collectivité.
Si vous ne vivez pas dans une ville frontalière, il est peut-être difficile d'imaginer que deux pays différents puissent vivre ensemble comme un seul pays, mais c'est comme ça que j'ai grandi, et c'est encore comme ça aujourd'hui.
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En résumé, il y a deux ou trois modifications que nous pourrions apporter très facilement.
La réglementation établit des zones rurales et urbaines. Ces zones ne sont pas établies en fonction des endroits où se trouvent les chalets. Elles sont fondées sur les cartes du recensement du gouvernement du Canada qui définissent les régions urbaines et rurales. Si votre chalet se trouve dans une zone rurale et que vous y habitez 28 jours par année, vous êtes exempté de la taxe. Vous devez quand même produire une déclaration, mais vous êtes exempté de la taxe. C'est logique parce que vous utilisez votre chalet. Il n'est pas sous-utilisé. Cependant, si votre chalet se trouve dans une zone urbaine, vous ne pouvez pas bénéficier de l'exemption, même si vous habitez dans votre chalet durant 128 jours par année, ce qui n'a aucun sens.
Pour revenir à Crystal Beach, il s'agit d'une petite collectivité de 8 500 habitants, et tous ces chalets construits autour du parc d'attractions — le parc n'existe plus, mais la plage est toujours là, une belle plage — ne sont pas exemptés de la taxe, car, selon la carte du recensement, ils se trouvent dans une zone urbaine.
Pourquoi?
Si les gens utilisent leur chalet, pourquoi ne peuvent-ils pas bénéficier de l'exemption? Que votre chalet se trouve dans une zone rurale ou urbaine, cela ne devrait pas avoir d'importance. Si vous l'utilisez, vous l'utilisez. Il n'est pas sous-utilisé et il n'est pas vacant. Voilà la première…
Je vous remercie, monsieur Halinda et monsieur Davidoff, pour vos témoignages.
Monsieur Davidoff, j'aimerais d'abord m'adresser à vous.
Le fondement de la taxe sur les logements sous-utilisés est lié à l'abordabilité du logement et au fait que cette abordabilité repose sur de nombreux éléments, comme vous l'avez souligné. Il y a notamment les gens qui investissent de l'argent dans des propriétés canadiennes et qui ne les utilisent pas, ce qui prive les Canadiens de la possibilité d'acheter ces propriétés. Cela les rend plus coûteuses à l'achat ou prive même parfois les Canadiens de la possibilité de les louer.
Ai‑je raison sur cet aspect, monsieur Davidoff?
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Je vais répéter la question.
Je comprends que, ce qui vous préoccupe, c'est qu'il y a une exemption reliée à une période d'utilisation de 28 jours. Si vous utilisez votre propriété pendant 28 jours ou plus, c'est très bien, mais cette exemption ne s'applique que dans certaines zones admissibles. Pour ce qui est de la façon dont on définit une zone admissible, qu'il s'agisse d'une zone rurale ou urbaine, on a ratissé un peu trop large en se fondant sur la carte du recensement, que nous utilisons comme critère.
C'est ce que je comprends. Est‑ce exact?
Deuxièmement, comment proposez-vous que nous redéfinissions une zone admissible aux fins de cette exemption?
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Je n'ai pas de données sur le nombre de chalets qui se trouvent dans les régions rurales par rapport aux régions urbaines. Je n'ai pas cette information.
Je m'occupe des déclarations de tous mes clients américains relatives à cette taxe, alors je connais bien cet enjeu. Je peux vous dire, d'après mon expérience, que de nombreuses personnes dans les zones urbaines sont touchées par cette situation. Elles doivent payer cette taxe, alors que si leurs chalets se trouvaient un demi mille ou un coin de rue plus loin, elles n'auraient pas à la payer. C'est là que réside l'iniquité, à mon avis.
Je n'ai pas les chiffres, mais nous pourrions certes vous les faire parvenir si vous le souhaitez.
J'espère que cela répond à votre question.
[Traduction]
En ce qui concerne les impôts fonciers, il y a deux enjeux relativement aux endroits où les impôts fonciers doivent être élevés. On ne veut pas des impôts liés à la propriété. On ne veut pas des impôts auxquels les gens peuvent se soustraire.
Dans des marchés où des maisons ne seront tout simplement pas construites si les impôts fonciers sont trop élevés, mais où il y aura beaucoup de construction si les impôts fonciers sont bas, c'est là où les impôts fonciers devraient être peu élevés. Bien sûr, à Vancouver et à Toronto, la construction de maisons est en effervescence. Les villes sont débordées par les demandes de permis et le zonage limite la construction, de sorte que des impôts fonciers élevés n'ont pas vraiment d'effets négatifs.
Dans une région rurale, disons près de Niagara, mais pas dans un endroit recherché, au bord de l'eau, les maisons vont... Personne n'est pressé d'y construire des maisons. Une taxe pourrait décourager la construction. Par conséquent, dans les zones urbaines où il est difficile de construire et où, bien sûr, l'abordabilité est un problème, c'est là qu'il faut des impôts fonciers élevés, compensés par de faibles impôts sur le revenu.
Pour ce qui est de l'appliquer de façon générale, je ne sais pas combien coûtent ces chalets. Si on envisage quelques milliers de dollars par année, tout au plus, pour une résidence à l'étranger, je ne trouve pas cela catastrophique.
Je remercie les deux témoins qui sont avec nous aujourd'hui. Je vais commencer par M. Davidoff, mais je tiens d'abord à dire que je représente un secteur de la vallée de l'Okanagan et de Kootenay, en Colombie-Britannique. À l'instar de Niagara, nous sommes situés à la frontière. Nous accueillons beaucoup de visiteurs chaque année, et nous avons vraiment un volet touristique considérable. Aussi, nos deux régions produisent du bon vin. Voilà ce que je veux dire à M. Baldinelli.
Ce qui nous distingue, du moins selon mon expérience, c'est que nous n'avons pas de résidents américains qui déménagent dans des chalets de l'Okanagan pendant l'été. Lorsque j'étais jeune, il y a de nombreuses années, une foule d'habitants de l'État de Washington venaient faire du tourisme dans l'Okanagan. La plupart des maisons qui appartiennent désormais à des propriétaires saisonniers dans ma région sont détenues par des gens de Calgary ou de Vancouver. Ce ne sont pas des chalets. Il s'agit de propriétés très coûteuses.
Je vivais auparavant dans une petite localité du nom de Naramata. Ces dernières années, l'effectif scolaire de Naramata est passé de 250 à 60 enfants, puisque la plupart des maisons du centre-ville n'appartiennent plus à des résidants. Elles sont la propriété de gens de Vancouver et de Calgary, et sont louées sur Airbnb.
Cela dit, j'aimerais poser une question à M. Davidoff au sujet des exemples de taxe sur la spéculation en Colombie-Britannique. Comment a‑t‑elle été mise en oeuvre? Elle s'applique à des zones urbaines données. Elle n'est pas établie au moyen d'un recensement, mais plutôt par un règlement qui dresse la liste des endroits.
Pourriez-vous nous parler de cette taxe sur la spéculation? Quel résultat a‑t‑elle donné, et comment a‑t‑elle été mise en oeuvre?
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Je suis ravi de répondre à la question.
Notre situation est différente. Tout d'abord, nous avons toutes sortes de maisons, de la toute petite... je ne veux pas parler de « cabane », mais de l'habitation très modeste à la grande maison. Cela ne fait aucun doute. Nous avons de tout entre ces deux extrêmes, mais les propriétés qui appartiennent aux Américains sont des résidences d'été. Ce sont des estivants qui mettent leurs orteils dans le sable. Des Canadiens ont acheté des propriétés le long du lac, surtout depuis la COVID, et un certain nombre d'entre eux ne souhaitent pas marcher dans le sable. Ils s'intéressent à l'argent, et ces endroits ont été transformés en Airbnb. Nous avons eu un véritable problème à cet égard dans notre région, comme dans beaucoup de collectivités au pays. La Ville de Fort Erie a adopté des règlements à ce sujet puisque ces Airbnb ont troublé la quiétude des secteurs tranquilles de chalets résidentiels.
Il y a très peu d'Américains — je ne crois pas en connaître un seul — qui louent sur Airbnb. Je sais toutefois que les Canadiens là‑bas ont acheté des maisons comme deuxième et troisième propriété non pas pour y vivre, mais pour générer des revenus.
Je ne sais pas si j'ai répondu à votre question.
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Tout à fait. Encore une fois, ce n'est pas ce qu'ils souhaitent.
Vous allez entendre le témoignage du membre du Congrès Higgins cet après-midi. Je pense qu'il est inscrit à l'ordre du jour. Je suis persuadé qu'il va vous en parler puisqu'il a soumis son projet au Congrès. Il l'a présenté à de nombreuses réunions dans l'État de New York, où il est membre du Congrès, en particulier dans la région de Buffalo. Il dit: « Écoutez, nous ne voulons pas faire de représailles, mais nous voulons être traités équitablement », mais cette loi n'a pas été...
Le problème, c'est que la loi ratisse trop large. Il y a donc beaucoup de dommages collatéraux qui, à mon avis, n'ont jamais été voulus. Nous pouvons régler le problème au moyen de la réglementation, et nous devons le faire. C'est la bonne solution.
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D'accord. Je vais poser une petite question.
Monsieur Davidoff, vous avez parlé de la différence entre l'impôt sur le revenu gagné et l'impôt foncier.
Dans la région du Grand Toronto, je sais qu'il y a parfois des aînés très âgés qui possèdent leur maison depuis fort longtemps, mais dont la valeur a explosé. Je connais aussi des gens d'autres pays dont le chalet est peut-être un condo à Toronto. La fin de semaine, au lieu de se rendre dans une région rurale, ils viennent à Toronto où ils possèdent un petit condo — ils vivent dans une région rurale, mais ils aiment les arts et le divertissement de la ville.
En ce qui concerne vos recommandations, auriez-vous un...?
J'ai largement dépassé le temps qui m'était alloué.
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Merci beaucoup, monsieur le président.
Je remercie nos témoins.
Je suis le député de Sault Ste. Marie, une municipalité frontalière. Mais avant d'être ici, j'ai eu quatre mandats au conseil municipal. À l'époque, lorsque des non-Canadiens achetaient des propriétés dans la région, la préoccupation n'était pas la disponibilité des logements. À vrai dire, c'était plutôt la Société d'évaluation foncière des municipalités, ou SÉFM, qui, comme vous le savez sans doute, est l'organe provincial qui évalue les propriétés.
À l'époque, des évaluateurs se déplaçaient pour examiner la propriété et établir l'évaluation. La SÉFM a complètement changé de procédure. Elle a réduit ses effectifs et est passée à un modèle où elle examine le prix de vente des différentes propriétés et leur valeur, puis fait la moyenne. Cette méthode faisait monter les taxes parce que le conseil local fixait ensuite son taux par mille en fonction de la valeur estimée de ces propriétés qui grimpait.
Aujourd'hui, le marché de l'habitation est en plein essor. Mon fils a envisagé d'acheter un bungalow il y a environ un an et demi et, du jour au lendemain, un acheteur a fait une offre de 85 000 $ supérieure à la sienne. Le marché est en ébullition partout au Canada. Ce n'est pas propre à Sault Ste. Marie. Je pense que nous nous attardons aux collectivités frontalières, mais en réalité, le Canada est une communauté frontalière avec les États-Unis. Il y a 90 % de notre population qui vit à moins de 100 milles de la frontière américaine.
Je vais adresser ma première question à M. Davidoff. Je voulais aborder les différentes exemptions qui sont prévues. Si vous voulez parler des exemptions et de la taxe actuellement applicable, l'objectif est que le logement soit plus abordable pour les Canadiens. Est‑il atteint? Je vais commencer par M. Davidoff.
Ma question comporte deux volets. En deuxième lieu, j'aimerais vraiment que vous nous expliquiez plus en détail les exemptions. Nous avons parlé des différences entre les régions rurales et urbaines, mais qu'y a‑t‑il d'autre?
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Je peux parler des exemptions si vous me les faites parvenir. Je n'ai tout simplement pas de connaissances administratives poussées à ce chapitre. J'ai été invité à témoigner vendredi. Je ne peux pas vous les énumérer. Je serai toutefois ravi de répondre à la liste que votre comité aura établie.
Je peux toutefois parler de l'incidence sur l'abordabilité de notre régime fiscal actuel, d'une part, et, d'autre part, de ce que nous avons observé en Colombie-Britannique.
Il ne fait aucun doute que, comparativement à l'absence de mesure, les taxes sur la spéculation et l'inoccupation ont amélioré l'abordabilité. Ils ont généré des recettes pour la province, ce qui réduit le fardeau fiscal ou améliore les avantages fiscaux des résidants provinciaux, en plus d'avoir ajouté des maisons au parc de logements. Il y a peut-être eu des effets négatifs sur le tourisme, mais je n'en ai pas vu la preuve. Voilà en quoi consistent les répercussions sur l'abordabilité.
Pour ce qui est des exemptions, je répéterai simplement ce que j'ai dit. Il y a possiblement un compromis à faire entre le tourisme et l'abordabilité du logement, et il reste à déterminer où tracer la ligne. Il faut fixer la limite quelque part, à moins de prévoir des exemptions partielles de sorte que le taux diminue à mesure que nous nous enfonçons en région rurale.
Vous allez probablement tracer des lignes, qui seront fondées sur des données probantes, mais qui demeureront arbitraires. Pour chaque ligne, il y aura une inégalité horizontale entre les gens d'un côté de la ligne en région rurale qui n'est pas assujettie à la taxe, ou bien qui obtient l'exemption de 28 jours. En revanche, pour une personne qui vit dans la zone prétendument urbaine, le logement temporaire n'est naturellement pas le bienvenu, de sorte qu'elle ne bénéficie pas de l'exemption de 28 jours.
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Vous demandez des renseignements confidentiels.
Je plaisante.
Combien de clients ai‑je? J'en ai des centaines. Quelle est la durée de leurs séjours? Bon nombre d'entre eux restent du 24 mai à la fête du Travail. Ils passent tout l'été ici. Ils viennent avec leur famille, leurs enfants, leurs grands-parents. Je peux vous dire que j'ai des centaines de clients américains qui n'ont jamais passé un 4 juillet aux États-Unis, sauf pendant les deux années de la COVID‑19 où ils n'ont pas été autorisés à traverser la frontière. Voilà à quel point ces gens sont importants et enracinés au sein de notre collectivité. Même pendant leurs vacances, ils restent ici au Canada plutôt que de retourner aux États-Unis.
Ils passent beaucoup de temps ici. Comme je l'ai dit, ils n'ont pas acheté ces propriétés pour toucher un revenu passif ou pour placer de l'argent. Ils sont venus utiliser leur maison, y élever leurs enfants et leurs petits-enfants. Ils font vraiment partie intégrante de notre collectivité. Je ne saurais trop insister là‑dessus, et c'est pourquoi cette loi... Encore une fois, vous avez ratissé trop large, mais ce volet peut être corrigé. Nous devons régler le problème.
Je vais m'adresser à M. Davidoff. Je voudrais revenir encore une fois sur la taxe sur la spéculation et les logements vacants en Colombie-Britannique. Je me demande si le modèle d'application de cette taxe, qui consiste à viser certaines régions urbaines en particulier, fonctionnerait pour la taxe sur les logements sous-utilisés à l'échelle du Canada.
Comment cette taxe est-elle mise en œuvre en Colombie-Britannique? Je sais que l'an prochain, d'autres régions y seront assujetties, notamment le sud de l'île de Vancouver. C'est un mode de gestion adaptatif, il me semble.
Comment ce modèle pourrait‑il être utilisé pour la taxe fédérale? Ce modèle de gestion pourrait‑il être envisagé?
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À mon avis, il serait tout à fait possible d'utiliser ce modèle. Comme je l'ai mentionné, il y a beaucoup d'avenues possibles. Le principal problème, c'est que de façon générale au Canada, en particulier dans les marchés des maisons de grande valeur — qui sont faciles à distinguer —, les propriétés foncières sont sous-taxées par rapport au revenu des travailleurs et à l'achat et à la vente de biens et de services, qui eux, sont surtaxés. C'est un grave problème qui influe sur l'abordabilité des logements.
En Colombie-Britannique, on fait partie de la zone ou pas. Il n'y a pas de milieu. Soit vous êtes assujetti à la taxe sur la spéculation et les logements vacants, soit vous ne l'êtes pas. Comme vous l'avez mentionné, Kelowna était un cas controversé. Je n'ai pas entendu parler de gros problèmes qui auraient frappé l'industrie touristique. Vous en savez probablement plus que moi, mais je ne connais pas d'études qui montrent que la taxe sur la spéculation et les logements vacants de la Colombie-Britannique ait eu des effets délétères sur l'industrie du tourisme là‑bas.
Il y a bien sûr un compromis à faire parce qu'à bien des endroits, l'économie locale est freinée, comme vous le dites, parce que les résidants des régions en question ne parviennent pas à trouver du travail. Même à l'île Salt Spring, où je suis allée avec mon épouse, il est extrêmement difficile pour les résidants de trouver du travail, même si cette communauté est entièrement composée de vacanciers.
Je ne connais tout simplement pas d'endroits inclus qui ont connu des problèmes. Est‑il déjà arrivé que le tourisme ait soudainement disparu après que des endroits ont été inclus? Il faudrait que tout le monde s'en aille. Un point important, c'est que oui, c'est triste pour les Américains, mais que va‑t‑il se passer? Les maisons ne deviendront pas vacantes. Leur valeur pourrait baisser, mais il n'y aura probablement pas de problèmes de vacance.
Les véritables préoccupations sur le plan économique seraient les logements vacants et la mort du tourisme. Cela pourrait arriver dans des endroits peu touristiques qui comptent beaucoup d'Américains. Par conséquent, très peu d'endroits seraient touchés.
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Merci, monsieur le président.
Merci aux témoins de leur présence aujourd'hui.
Ma circonscription est Sarnia—Lambton. C'est une région frontalière qui compte de magnifiques communautés où des Américains possèdent des chalets, notamment Brights Grove, Port Lambton, Sombra et Ipperwash.
Même si l'intention qui sous-tend ce règlement est noble — nous essayons de régler la crise d'abordabilité du logement qui sévit depuis 2015 —, sa mise en œuvre pose problème. Je soulèverais deux choses. La première solution que je peux voir serait d'instaurer des droits acquis. Ces personnes qui possèdent depuis des années et des années des propriétés qui se transmettent de génération en génération devraient vraiment avoir des droits acquis. Ensuite, quiconque est considéré comme exempté ne devrait pas avoir à produire de déclaration, car les coûts pour le faire s'élèvent à 800 $ et que ce processus est très laborieux.
Monsieur Halinda, êtes-vous d'accord avec cela?
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Je m'inscris en faux contre la catégorie que vous avez mentionnée, soit les propriétés qui se transmettent de génération en génération.
Aujourd'hui, bon nombre de personnes n'ont pas les moyens de se payer un logement. C'est un problème sérieux. En ce moment, dans les communautés de vacanciers, évidemment, des préoccupations peuvent être soulevées, mais une personne qui a hérité de son père d'une charmante demeure près d'un lac, qui lui, en avait hérité de son grand-père n'attire pas particulièrement la sympathie. Habituellement, lorsque nous pensons aux gens qui ont besoin d'aide gouvernementale, nous pensons surtout aux personnes qui sont au bas de l'échelle des revenus et qui sont désavantagées.
Pardonnez-moi de le souligner, mais les propriétés qui se transmettent d'une génération à l'autre n'attirent pas ma sympathie. Je dirais plutôt à ces gens: « Désolé, mais vous devez payer 1 000 $ à 1 500 $ par année en taxe sur la maison dont vous avez héritée sans payer un sou. » Ce n'est pas la fin du monde.
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Il y aura deux répercussions sur l'abordabilité, mais elles ne sont pas énormes.
Le problème des propriétés détenues et peu utilisées par des personnes résidant à l'étranger a été réglé à Toronto et à plus forte raison à Vancouver. Évidemment, les acheteurs étrangers ont été bannis. Les exemptions ne sont pas des solutions aux problèmes d'abordabilité, mais elles ont deux effets importants.
Le premier point est le revenu. Lorsque le gouvernement taxe et que les Américains ou les ressortissants d'autres pays paient ces taxes, c'est de l'argent gratuit pour le Canada, sauf si, évidemment, en raison de la réciprocité sur le plan fiscal dont vous avez parlé, le gouvernement des États-Unis adopte des mesures punitives de rétorsion. Comme je l'ai mentionné — je pense que c'est important —, des mesures de rétorsion ont déjà fait en sorte que les Canadiens ne soient pas admissibles aux déductions d'impôt foncier dans leur déclaration de revenus. Je pense que ce serait stupide de la part des États-Unis d'exercer des représailles sur ce plan.
Le deuxième point, c'est que les propriétés sont restituées à l'occupation par les résidants attitrés lorsque les occupants des maisons de villégiature partent. Les maisons de villégiature sont les bienvenues dans certains districts où les communautés dépendent des vacanciers, mais d'autres communautés veulent idéalement que les maisons soient occupées par des personnes qui contribuent à l'assiette fiscale. C'est une question d'efficience et d'équité.
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Nous reprenons la séance.
Je souhaite la bienvenue à M. Higgins, membre du Congrès des États-Unis. C'est un plaisir de vous revoir. J'étais à Washington D.C., il y a une ou deux semaines, où nous avons eu la chance de discuter de différents dossiers et de l'amitié entre le Canada et les États-Unis.
M. Higgins siège au Comité des voies et moyens de la Chambre des représentants, où il fait aussi partie des sous-comités de la santé, du commerce et de la sécurité sociale, ainsi que du Comité du budget. Il est coprésident du caucus des États frontaliers du nord, où il défend les politiques fédérales qui reconnaissent les besoins uniques des collectivités frontalières.
Monsieur Higgins, nous accordons normalement cinq minutes pour les déclarations liminaires, mais je suis tout à fait disposé à vous donner toute la latitude dont vous aurez besoin pour votre déclaration. Vous avez la parole.
Je suis très heureux que le Comité permanent du commerce international de la Chambre des communes ait convoqué cette réunion aussi rapidement après la réunion tenue à mon bureau, à Washington D.C.
Je veux que vous sachiez que j'ai participé aujourd'hui à la cérémonie d'inauguration du nouveau stade des Bills de Buffalo de la National Football League, ou NFL. C'est un projet de 1,5 milliard de dollars, mais le propriétaire des Bills et le commissaire de la NFL ont remercié les Canadiens pour la base importante de partisans qui achètent des billets pour aller voir les Bills.
Il voulait souligner que Buffalo est un marché relativement petit et qu'il est très difficile d'assurer la viabilité d'une concession de la NFL. Quoi qu'il en soit, nos amis et partisans des Bills au Canada font partie de ceux qui ont rendu possible cette journée ainsi que la construction d'un nouveau stade qui sera le domicile des Bills à Buffalo pendant les 30 prochaines années. Nous tenons donc à vous remercier de votre amitié et de votre récente contribution à la santé de l'économie à Buffalo et dans l'ouest de l'État de New York.
Je voudrais remercier tout spécialement M. Tony Baldinelli d'avoir présenté une motion proposant la tenue de cette étude et de la réunion d'aujourd'hui. Je remercie le représentant de Niagara Falls pour son amitié et son partenariat continus.
Comme vous le savez, la relation entre le Canada et les États-Unis est unique. Je vais vous exposer la situation rapidement, car elle est bien connue. Elle porte sur Buffalo, l'ouest de l'État de New York et le sud de l'Ontario, plus précisément la région de Niagara. Je parle de Bay Beach, de Crystal Beach, de Thunder Bay, de Sherkston et de toutes ces localités où les chalets foisonnent depuis toujours.
J'ai grandi et passé mes étés le long des rives canadiennes du lac Érié. J'ai joué au hockey sur glace à Fort Erie, en Ontario, à un endroit appelé « The Barn », qui n'existe plus aujourd'hui. Il était très facile de traverser la frontière à l'époque. Cette facilité de déplacement, qui s'est accrue depuis, s'est avérée avantageuse sur le plan économique et a influé positivement sur la qualité de vie des gens de la région de Niagara dans le sud de l'Ontario et dans l'ouest de l'État de New York.
J'en viens maintenant à la proposition budgétaire de 2021, que vous connaissez, qui visait à créer une taxe sur les propriétés vacantes et sous-utilisées appartenant à des étrangers. J'ai vu cette taxe comme un moyen de régler un problème associé davantage à Toronto et à Vancouver, où des intérêts internationaux achetaient de grands ensembles de propriétés et les laissaient vacantes pendant de longues périodes pour se livrer parfois à de la spéculation immobilière. À Toronto, à Vancouver et à la grandeur du Canada, ces acheteurs étrangers ont retiré des logements du marché pendant une certaine période, ce qui a entraîné des problèmes du côté de la demande au point de provoquer une hausse des prix des logements pour les Canadiens.
Le hic, c'est que cette taxe s'appliquait aussi à la région de Niagara. Comme je l'ai dit, les chalets sont habituellement de petites habitations situées à proximité d'une plage ou d'un parc et utilisées de façon saisonnière. Ce ne sont pas des logements sous-utilisés. Ces habitations ont été construites uniquement pour une utilisation saisonnière.
Nous avons parlé avec plus de 400 résidants du district qui possèdent une propriété, souvent depuis 30 à 40 ans, dans la région de Niagara du côté canadien. Dans plusieurs cas, ces propriétés se sont transmises de génération en génération.
J'ai exposé le problème aux députés qui sont venus me rencontrer à mon bureau de Washington. Je leur suis très reconnaissant d'avoir fait le suivi. Je vous demanderais d'étudier la possibilité d'établir une exemption pour les propriétés considérées comme des chalets situées près d'un lac ou d'un parc, dont l'utilisation est saisonnière, car, comme je l'ai dit, ces propriétés sont utilisées pendant toute la saison des vacances. Les Américains partent habituellement pour le Canada le jour du Souvenir, qui est pour nous le début non officiel de l'été, et séjournent à leur chalet au Canada jusqu'à la fête du Travail. Ces gens sont désormais imposés à 1 % en raison de la taxe sur les logements vacants et sous-utilisés.
C'est le but de ma comparution devant vous aujourd'hui.
Encore une fois, je suis très reconnaissant des liens historiques de longue date qui unissent les États-Unis et le Canada sur le plan économique et de la qualité de vie. Je me souviens avec émotion que le 11 septembre 2001, lorsque l'espace américain a été fermé, 38 avions de passagers ont été contraints d'atterrir dans une petite ville du nom de Gander, à Terre-Neuve, où ils sont restés pendant des semaines et, dans de nombreux cas, des mois. Ces gens ont été traités comme des amis et des membres de la famille, et je pense que c'est typique de la relation qui s'est établie entre les États-Unis et le Canada.
Sur ce, je me ferai un plaisir de répondre à vos questions et de fournir tous les renseignements complémentaires dont vous pourriez avoir besoin concernant nos efforts pour demander un réexamen de la taxe sur les biens immobiliers vacants et sous-utilisés.
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Merci, député Baldinelli.
Comme vous le savez, on a commencé à communiquer avec les gens lorsque le projet de loi initial a été proposé. Encore une fois, il était explicite dans ce qu'il tentait d'atténuer ou de résoudre, à savoir, encore une fois, l'achat par des intérêts internationaux de vastes étendues de propriétés dans de grands centres urbains et l'augmentation du coût de ces propriétés. Le projet de loi a évolué. Il a commencé à définir les autres propriétés qui seraient incluses, et il s'est de plus en plus rapproché du sud de l'Ontario et de la région de Niagara.
C'était vers le milieu de l'année dernière, et nous avons fait des efforts par l'intermédiaire des bureaux des ambassadeurs, à la fois l'ambassadeur des États-Unis au Canada et l'ambassadeur du Canada aux États-Unis, pour signaler qu'il s'agissait d'une préoccupation et que nous devions surveiller la situation. Nous avons commencé à faire la distinction entre un chalet saisonnier et de grands immeubles d'habitations achetés à des fins différentes.
Oui, c'était au milieu de l'année dernière.
J'ai trouvé intéressant, lorsque je me suis renseigné sur certains des efforts que vous avez déployés, que vous ayez entrepris un sondage en ligne auprès des résidants qui communiquaient avec votre bureau et que vous ayez évoqué certaines notions concernant les relations de longue date que ces résidants ont entretenues. Je crois que plus de 160 personnes ont répondu, et près de 30 % d'entre elles possèdent leur propriété canadienne depuis plus de 50 ans, tandis que près de 40 % possèdent leur maison canadienne depuis 20 à 49 ans.
Pour revenir à la relation qui existe, les gens viennent, et pas seulement pour une période de vacances limitée, parce que nous sommes si proches. Les gens peuvent séjourner à Crystal Beach, par exemple, et aller travailler le matin à Buffalo ou dans l'ouest de l'État de New York, de sorte qu'ils entretiennent des liens de longue date.
J'ai parlé plus tôt du terrain de golf de Cherry Hill, qui a été créé en 1922 par neuf Américains. J'ai parlé de la seule église catholique romaine, l'église St. George's, qui a célébré son 100e anniversaire et, durant l'été, la congrégation s'agrandit en raison de la présence de visiteurs américains.
Les gens ne comprennent pas que lorsque le gouvernement tente d'adopter une politique globale avec un large éventail de mesures, il passe parfois à côté des subtilités et des exceptions qui doivent être apportées. Je me demande si vous pouvez commenter ce point.
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Monsieur Baldinelli, je pense que vous avez mieux décrit la situation que j'aurais pu le faire.
Je connais l'église St. George's parce que j'avais l'habitude d'y aller lorsque je passais mes étés au Canada à Bay Beach et à Crystal Beach. Encore une fois, comme vous le soulignez, c'est un mode de vie. Je me souviens que, depuis mon plus jeune âge jusqu'à l'âge adulte, je passais mes étés à Bay Beach et à Crystal Beach. Nous avons toujours été accueillis comme des amis et des voisins, et nous le sommes toujours. Lorsque des personnes vivent au Canada sur une base saisonnière, nous avons l'impression qu'elles apportent une contribution nette à l'économie, et nous accueillons nos amis canadiens dans l'ouest de l'État de New York de la même manière.
Il y a un village de ski à 60 milles au sud de Buffalo appelé Ellicottville, et beaucoup de citoyens canadiens y possèdent des condominiums. Pour s'en convaincre, il suffit de constater qu'en décembre, janvier, février et mars, la moitié des véhicules dans la ville d'Ellicottville portent des plaques d'immatriculation de l'Ontario.
Je pense que c'est le grand avantage, tant pour les Canadiens que pour les Américains, de vivre dans une communauté frontalière. Je pense qu'il est dans l'intérêt des deux pays de promouvoir cela. Il existe 120 points d'entrée terrestres. Le deuxième plus grand point de passage entre les États-Unis et le Canada est le Peace Bridge, qui relie Buffalo à Fort Erie, dans le sud de l'Ontario, et traverse toute la province de l'Ontario. Il y a beaucoup d'intérêts communs, beaucoup d'histoire commune et beaucoup de culture commune, et nous voulons les préserver et les renforcer à l'avenir.
Je parlais aujourd'hui à certains de mes collègues du fait que nous sommes entourés d'amis et de poissons, et non d'hostilité ou d'instabilité. Nous sommes des partenaires commerciaux, Nous sommes amis. Nos économies sont profondément intégrées. Je pense que ce que nous avons appris pendant la pandémie de 36 mois... Mon gouvernement fédéral n'a pas bien géré ce problème. Mon gouvernement fédéral n'a pas bien géré cette question, et les États-Unis et le Canada, les gouvernements fédéraux, auraient dû travailler plus étroitement et coordonner les stratégies et les politiques de communication relatives à la COVID. Je pense que nous devrions tirer des leçons et resserrer nos liens.
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Représentant Higgins, je suis heureux de vous voir si peu de temps après vous avoir vu à Washington. Je vous remercie de votre hospitalité. J'étais assis sur l'un des canapés de votre bureau très récemment. Je me souviens que vous nous avez beaucoup parlé des relations entre le Canada et les États-Unis. Je ne me souviens pas que vous les ayez décrites comme « des amis et des poissons » — j'aurais ajouté « de la neige et des sports » —, mais c'est une description assez juste.
Représentant Higgins, encore une fois, permettez-moi de me faire l'écho de ce qu'a dit M. Baldinelli en ce qui concerne votre propre leadership dans les relations canado-américaines, votre propre hospitalité à notre égard et votre tentative de faire progresser constamment ce qui est une relation importante et qui a été historiquement importante en veillant à ce que nous fassions face à tous les obstacles ou défis, mais aussi à ce que nous passions au niveau supérieur.
Ce que je dirais, c'est que nous savons qu'il y a évidemment un intérêt de nation à nation. Il y a le Canada et votre État. Il y a même le Canada et votre district. Nous connaissons certains de ces liens étroits. J'étais d'ailleurs en train de refaire des recherches sur les liens étroits que nous avons avec le 26e district, que vous représentez et où 6 200 personnes sont employées par 163 entreprises canadiennes. Votre district exporte 1,1 milliard de dollars dans notre pays et reçoit 484 millions de dollars de notre pays. C'est tout à fait stupéfiant.
Ce que nous essayons de faire, j'imagine, représentant Higgins, c'est de trouver comment calibrer cela le mieux possible. Je voulais juste vous demander... Je fais partie du comité du commerce, évidemment, et je travaille avec la ; je suis son secrétaire parlementaire. Nous avons discuté brièvement dans votre bureau. Nous essayons simplement de mettre les choses au clair pour répondre à ce que vous avez qualifié de raisonnement juste, mais qui n'a pas d'incidence disproportionnée sur les résidants importants que vous représentez ou sur les personnes qui viennent faire des achats dans des endroits comme la circonscription de M. Baldinelli.
Je comprends maintenant, représentant Higgins, que si l'emplacement, disons... Nous avons beaucoup parlé de Crystal Beach. Si le site de Crystal Beach n'est pas ouvert toute l'année, la propriété n'est pas soumise à cette taxe. C'est ce que j'ai compris. Je crois également savoir que si l'emplacement de Crystal Beach est hypothétiquement utilisé par un résidant de l'ouest de l'État de New York qui étudie à l'Université Brock à St. Catharines, il n'est pas non plus assujetti à cette taxe.
Ai‑je bien compris, monsieur Higgins?
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Nous avons ici des renseignements sur certaines des exemptions. Nous pouvons nous assurer de vous les faire parvenir, mais certaines exemptions sont basées sur l'utilisateur, le moment où il l'utilise, le type d'occupant, etc. Un lieu qui n'est pas utilisé toute l'année — qui ne peut pas être préparé pour l'hiver, par exemple — n'est pas soumis à la taxe telle qu'elle est actuellement prévue. Deuxièmement, un lieu qui n'est pas nécessairement utilisé par le couple propriétaire, mais par leur enfant qui étudie au Canada, ne serait pas non plus soumis à la taxe.
Nous avons discuté, dans l'heure qui a précédé votre intervention, représentant Higgins, de la manière dont vous définissez ce clivage entre les zones urbaines et rurales. Vous avez mis le doigt dessus en disant qu'il y a de graves problèmes dans des endroits comme Toronto et Vancouver. Je vous dirais que ce clivage s'étend en fait un peu au‑delà de Toronto et de Vancouver. Il s'applique à de nombreux grands centres urbains comme Calgary, Montréal, Halifax, etc.
Il semble que Crystal Beach et d'autres régions se retrouvent dans ce que nous définirions comme une zone « urbaine ». Est‑ce la tension que vous relevez? Est‑ce la façon dont nous définissons ce qui est urbain par rapport à ce qui est rural?
Nous ressentons une forte nécessité de cibler les propriétés urbaines qui font grimper les prix de location et d'achat dans les centres urbains. Pouvez-vous me donner votre avis sur cette définition des zones urbaines et rurales telle qu'elle est contenue dans le règlement jusqu'à présent?
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D'après mon expérience aux États-Unis — mon expérience dans l'Ouest de l'État de New York —, je ne qualifierais pas des endroits comme Bay Beach et Crystal Beach, Thunder Bay ou Sherkston de zones rurales. Je pense que j'ai été conditionné à les considérer comme des communautés de chalets. Elles sont interreliées. Elles sont généralement près de l'eau. Ces maisons ont été construites pour être des résidences saisonnières.
Les chalets sont, de nature, une destination de vacances utilisée sur une base saisonnière. D'après ma propre expérience, je ne ferais pas nécessairement la distinction entre Toronto et, disons, Crystal Beach, en Ontario, en tant que zone urbaine ou rurale.
À mon avis, c'est très différent. Il s'agit peut-être de sa propre catégorie de communautés de chalets, car historiquement, c'est ce que les Américains considèrent comme des endroits tels que Crystal Beach, Bay Beach, etc.
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Merci, représentant Higgins, d'être parmi nous aujourd'hui.
Je vais poursuivre dans le même ordre d'idées car je représente un district, Okanagan‑Sud—Kootenay‑Ouest, situé dans le Sud de la Colombie-Britannique, le long de la frontière. Elle ressemble à bien des égards à celle de Niagara, sauf qu'il n'y a pas de grand centre urbain directement de l'autre côté de la frontière. Nous sommes probablement à quatre ou cinq heures de Seattle.
Le trafic transfrontalier en provenance de Washington pour le tourisme est relativement faible. Je pense qu'il y en avait plus il y a 50 ans, proportionnellement, mais aujourd'hui, je pense que nous avons plus d'Australiens qui visitent la région de l'Okanagan que d'Américains qui viennent en tant que touristes. Je n'ai jamais entendu parler d'un Américain qui possède une maison de vacances dans ma circonscription, à l'exception d'un fondateur d'une grande entreprise technologique établie à Seattle, que je ne nommerai pas et qui possède une magnifique maison dans ma circonscription. Toutefois, ce n'est certainement pas un chalet.
Je suppose que ma question est la suivante: Quelle est l'étendue...? Il semble qu'il s'agisse en quelque sorte d'une situation propre à la rive nord du lac Érié. M. Savard-Tremblay vient de vous demander combien de vos collègues ont connu cette situation ou y ont été confrontés. Nous avons une taxe sur les logements vacants en Colombie-Britannique, et elle est fixée dans certaines zones. Nous prenons des zones qui ont de réels problèmes de coût et de disponibilité du logement, et nous les délimitons, de sorte que certaines municipalités sont assujetties à cette taxe et d'autres non. Je me demande simplement si ce type d'exceptions... Ce n'est pas seulement entre les zones urbaines et rurales. Il s'agit de certaines zones.
Je me demande simplement si ce type d'approche pourrait résoudre le problème si nous découvrons qu'il est vraiment concentré dans votre région. Vous semblez être perdants dans cette affaire.
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D'accord. Il me reste environ une minute et je vais poursuivre dans la même veine.
Je pense qu'une des différences, encore une fois, entre la situation qui prévaut dans ma circonscription et celle de votre district, c'est que de mon côté, la tendance va dans le sens inverse. Il y a des centaines et des centaines de maisons auparavant habitées par des familles d'ici, dont les enfants fréquentaient l'école dans ma circonscription, qui appartiennent maintenant à des gens qui ne vivent pas ici. Ils viennent ici l'été. Cela vide la collectivité.
Je dirais que ce ne sont pas des Américains, mais des gens de Vancouver, de Calgary, etc. Il y a quelques Américains, comme je l'ai dit. Il n'en demeure pas moins que c'est la situation à laquelle nous sommes confrontés dans ma circonscription. En Colombie-Britannique, comme je l'ai indiqué, nous avons une taxe qui règle partiellement ce problème.
Cette situation semble très différente de la vôtre, qui concerne les communautés historiques de chalets transmis de génération en génération. Le problème, dans ma circonscription, c'est que des maisons — je dis bien des maisons — qui étaient des résidences familiales sont devenues des résidences d'été.
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Merci beaucoup, monsieur le président.
Monsieur le représentant Higgins, je tiens d'abord à vous remercier du travail que vous avez accompli au fil des ans au sein du Caucus de la frontière Nord et de vos efforts durant la pandémie de COVID‑19. Toutefois, je crois comprendre qu'il y a une importante controverse internationale quant à savoir si vous êtes meilleur joueur de hockey que Tony Baldinelli. Je pense qu'il y a certaines choses qu'on ne peut régler par voie diplomatique. Cette question devra peut-être être réglée sur la patinoire.
Je sais que vous avez été cité, en mai 2022, dans un article sur la question dans Inside U.S. Trade. Vous vous êtes donc attaqué à ce dossier presque immédiatement pour vos électeurs. Vous avez dit qu'ils étaient plus de 400.
Je crois savoir que le 5 mai 2022, la représentante américaine au Commerce a discuté de la taxe sur les logements sous-utilisés avec la du Canada. Connaissez-vous l'issue de cette discussion? Avez-vous entendu des échos de votre côté? Cela a eu lieu il y a plus d'un an.
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De mon côté, je peux certainement vérifier s'il y a eu un suivi et des échanges dans la foulée de ces réunions.
Une partie de mon travail — et du vôtre, comme vous le savez, en tant que députés canadiens — ressemble beaucoup au journalisme. C'est une question de fréquence.
Dans bien des cas, il est très difficile de changer les politiques actuelles, de sorte qu'il faut trouver des façons de faire connaître les enjeux. Il y a diverses façons d'y arriver. J'ai essayé de le faire dans le contexte du pouvoir législatif, dans mon travail en tant que membre du Ways and Means Committee de la Chambre des représentants, mais aussi dans mes interactions avec la représentante au Commerce, le secrétaire d'État et l'ambassadeur concerné.
Je dirais que c'est une discussion continue. Lorsque la taxe a été mise en place, il a fallu en interpréter la signification. La taxe reflétait-elle l'intention du Parlement? La situation a‑t‑elle évolué? C'est à ce moment‑là que c'est devenu une question plus préoccupante pour moi et mes électeurs, qui sont nombreux à posséder un chalet au Canada.
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Merci beaucoup, monsieur le représentant Higgins.
Nous nous sommes rencontrés il y a quelques années. J'étais à Washington, où nous avons assisté ensemble à une séance du groupe de travail sur les travaux publics. Nous avons eu l'occasion de discuter... Je viens de Sault Ste. Marie. Vous connaissiez évidemment mon bon ami, Teddy Nolan, qui a été entraîneur de l'année à Buffalo. Avant d'aller plus loin, je voulais aussi... Nous avons aussi discuté des droits de douane imposés au titre de l'article 232. Je tenais à le souligner et à vous remercier très sincèrement de vous y être opposés. Si je me souviens bien, vous aviez alors parlé de « tarifs malavisés imposés à nos voisins du Nord », et je vous en suis vraiment très reconnaissant.
Je suis à Sault Ste. Marie. Nous avons une ville jumelle, Sault Ste. Marie, au Michigan. Une question du jeu-questionnaire Jeopardy était: « Quel est le troisième plus ancien établissement permanent en Amérique? ». La réponse, c'est Sault Ste. Marie. La seule différence est la taille: la ville canadienne est plus grande que la ville américaine. Donc, il y a des gens qui possèdent des propriétés de chaque côté de la frontière.
Monsieur Higgins, je veux m'assurer que votre déclaration ne contient aucune ambiguïté pour nos analystes qui doivent la consigner. Un autre témoin — qui s'acquitte manifestement très bien de son travail de représentation, à mon avis — a indiqué qu'il devrait y avoir une exemption pour les régions rurales et urbaines, ce qui reviendrait à donner carte blanche pour l'achat d'une maison à Toronto, Vancouver et Montréal.
Dans votre témoignage, vous sembliez vous concentrer sur les régions rurales. Premièrement, j'aimerais que vous confirmiez que c'est de cela que vous parlez, et non d'exemptions pour les grands centres urbains au Canada. En outre, il y a actuellement une exemption de 28 jours, et c'est de ces 28 jours que l'autre témoin parlait. On parle de gens qui viennent ici pour 28 jours, qui vont dans des régions rurales et qui sont exemptés de cette taxe.
J'aimerais avoir vos commentaires sur mes questions, sur la différence entre les régions rurales et les régions urbaines, et sur l'exemption de 28 jours.
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Comme je l'ai mentionné, le crédit d'impôt pour les édifices historiques et le crédit d'impôt pour le logement abordable sont des incitatifs fondés sur le marché offerts aux promoteurs pour favoriser la mise en œuvre de projets visant à rendre le logement accessible aux personnes à revenu modeste.
Comme vous le savez, les promoteurs spéculent non pas sur la valeur actuelle de la propriété, mais sur sa valeur future. À mon avis, cela crée des problèmes aux États-Unis et, de toute évidence, au Canada aussi. Je pense que c'est ce qui a mené à l'adoption, en 2021, de la taxe sur les logements vacants et sous-utilisés.
Prenons l'exemple de ma collectivité, Buffalo. Dans l'ouest de l'État de New York, le quartier qui connaît la croissance la plus rapide est le centre-ville de Buffalo. Pourquoi? C'est grâce au crédit d'impôt pour les édifices historiques. Nous avons beaucoup d'édifices historiques qui ont été construits il y a 130 ans, mais qui sont restés vacants pendant de nombreuses années en raison de l'évolution de l'économie. Le crédit d'impôt pour les édifices historiques est une mesure incitative offerte aux promoteurs pour entreprendre des projets et peut représenter, dans certains cas, jusqu'à 30 à 40 % de la valeur d'un projet.
Supposons, à titre d'exemple, qu'un promoteur souhaite entreprendre un projet de 10 millions de dollars au centre-ville de Buffalo, mais que le caractère historique de l'édifice rend très coûteuse la conversion d'espaces à bureaux en espaces résidentiels. Pour un projet de 10 millions de dollars, le crédit d'impôt pour les édifices historiques permettrait d'économiser 3 millions de dollars, de sorte que cela deviendrait un projet de 7 millions de dollars.
Si nous offrons ce crédit d'impôt, c'est que sans ce crédit d'impôt, le projet n'aurait pas été réalisé en raison des coûts prohibitifs. Il s'agit d'un investissement judicieux à la fois avantageux pour le promoteur et pour les gens qui, à terme, vivront dans cet édifice.
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Je pense que cela dépend de la région géographique. Je pense que certaines régions sont plus touchées que d'autres.
Dans ce cas‑ci, vous parlez de régions urbaines et rurales et de ce qui les distingue. Buffalo est un centre urbain. Niagara Falls, dans l'État de New York, est un centre urbain. C'est une des raisons pour lesquelles je pense que le Canada — en particulier les plages dont j'ai parlé — est un endroit attrayant. Les gens peuvent passer leurs vacances dans leur chalet là‑bas durant les mois d'été.
Je dirais, lorsqu'on regarde les 120 points d'entrée terrestres, qu'il y a probablement des similitudes avec Buffalo et la région de Niagara, dans le Sud de l'Ontario, mais il y a probablement des différences aussi. Je pense que le genre de structure... Quand on le voit, on le sait. En général, les chalets n'ont pas de sous-sol. Ils n'ont pas toutes ces choses qui rendent une maison convenable ou habitable à l'année. Je pense que les chalets sont particulièrement uniques.
Lorsqu'on traverse des endroits comme Bay Beach ou Crystal Beach en voiture, on voit à quel point ces bâtiments sont uniques.
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Merci, monsieur le président.
J'aimerais poursuivre dans la même veine que mes collègues. Je représente la circonscription de Sarnia—Lambton, qui longe également la frontière. On y retrouve beaucoup de chalets. Un peu partout dans la province et au pays, il y a des chalets de ski, des camps de pêche, des camps de chasse à l'orignal et toutes sortes d'autres types de propriétés appartenant à des Américains qui s'en servent de façon sporadique.
Votre exemple soulève les difficultés que j'ai observées dans la manière dont les règlements ont été mis en œuvre, monsieur Higgins. Crystal Beach est définie comme une communauté urbaine, alors l'exemption de 28 jours ne s'y applique pas. Je crois qu'il faudrait clarifier les choses et veiller à nous débarrasser de la définition urbaine versus rurale, qui ne semble pas correspondre à la réalité. Nous devons également nous pencher sur les mesures qui sont censées améliorer la situation du logement abordable et exclure toutes celles qui n'ont aucune incidence à cet égard. J'estime que c'est le cas de nombreuses mesures dans votre région.
Savez-vous s'il existe des taxes semblables aux États-Unis?