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La greffière m'a fait savoir que nous sommes prêts à commencer la 56
e réunion du Comité permanent des ressources humaines, du développement des compétences, du développement social et de la condition des personnes handicapées de la Chambre des communes.
Je tiens à informer les membres du Comité que c'est la dernière réunion de notre greffière, Danielle Widmer, qui est avec nous depuis un bon moment. Je vous présente le nouveau greffier, David Chandonnet.
Bravo!
Bienvenue, monsieur Chandonnet.
Madame Widmer, merci beaucoup d'avoir guidé un président débutant tout au long du processus. C'était parfois un peu rocailleux, je l'admets. Merci beaucoup. Je suis sûr que nous nous reverrons.
La réunion d'aujourd'hui est hybride, conformément à l'ordre adopté par la Chambre des communes le 23 juin 2022. Cela signifie que des députés participent virtuellement et que d'autres sont présents dans la salle.
Les membres qui participent virtuellement sont priés d'attirer mon attention et d'attendre que je les nomme avant de prendre la parole. S'il y a un problème, utilisez l'icône « lever la main » au bas de votre écran. Les membres présents dans la salle n'ont qu'à lever la main pour attirer mon attention.
Vous pouvez choisir la langue officielle que vous voulez. S'il y a un problème d'interprétation ou de traduction, veuillez attirer mon attention et nous suspendrons la réunion le temps de le corriger.
Comme je l'ai dit, veuillez toujours vous adresser à la présidence.
Conformément à la motion de régie interne qui a été adoptée, on a réalisé un test de son avec les témoins et les personnes qui participent virtuellement à la réunion. Je crois comprendre que tout va bien pour l'interprétation. Si vous n'utilisez pas un casque d'écoute approuvé par la Chambre des communes, je ne vous autoriserai pas à prendre la parole. Cependant, si vous êtes membre du comité, vous pouvez quand même voter en me faisant signe.
Conformément au paragraphe 108(2) du Règlement et à la motion adoptée par le Comité le lundi 21 novembre 2022, le Comité reprend son étude de la Stratégie nationale sur le logement.
Je souhaite la bienvenue à notre invité, Paul Mason, premier vice-président, Solutions clients, à la Société canadienne d'hypothèques et de logement, la SCHL.
Nous accueillons également, de la SCHL, Simon Lahoud, directeur, Solutions de financement, et Benjamin Williams, directeur, Solutions de logement pour les Autochtones et le Nord.
J'ai décidé d'annuler les déclarations liminaires de cinq minutes, car il s'agit de notre deuxième séance de deux heures. La présidente de la SCHL était présente lors de la première séance et nous a donné un aperçu général.
Je vais user de ma prérogative de président, monsieur Mason. Je vais poser la première question.
Au cours des deux dernières séances, le fort degré de frustration des membres de ce comité, tous partis confondus, était évident. Cette frustration concerne la capacité de la SCHL de verser, en temps opportun, les fonds prévus par les programmes, principalement aux organismes sans but lucratif et aux petites municipalités.
La présidente a comparu lors de la séance précédente. Dans sa déclaration liminaire, elle a tenu des propos qui m'ont surpris. Elle a dit que la SCHL avait dû changer au cours des dernières années. La SCHL s'est longtemps concentrée sur l'octroi de prêts à long terme.
La SCHL était un « prêteur », pour utiliser le terme, et maintenant, elle s'occupe de l'octroi de subventions à divers organismes pour un large éventail de programmes de logement. Pourriez-vous donner au Comité un aperçu de la structure actuelle de la SCHL par rapport à ce qu'elle était il y a quelques années? Nous passerons ensuite aux questions des membres du Comité, ce qui vous permettra d'inclure dans vos réponses ce que vous comptiez dire dans votre déclaration liminaire.
Cela m'a frappé, parce que je supposais que la SCHL offrait depuis longtemps les programmes qu'elle offre maintenant, mais j'ai cru comprendre, lors de la comparution de la présidente, que ce n'était pas le cas.
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Monsieur le président, merci de nous accueillir. Je suis heureux d’être ici avec deux des membres de mon équipe pour répondre à vos questions.
Pour ce qui est de votre question, il est vrai que lorsque la Stratégie nationale sur le logement a été lancée, la SCHL a dû accroître sa capacité d'exécution directe, car elle devait financer des projets directs au moyen d'un processus de demande, et il en est ainsi de la majorité des programmes de la Stratégie nationale sur le logement. La SCHL ne faisait plus cela depuis bien des années. Nous avions du financement dans le cadre de programmes antérieurs et, bien sûr, nous avons nos activités commerciales, soit l'assurance prêt hypothécaire et la titrisation.
Au début de la Stratégie nationale sur le logement, nous avons dû augmenter notre capacité, et cette évolution nous a causé quelques difficultés. Je le reconnais pleinement. Nous apprenions, dans une certaine mesure, au fur et à mesure que nous mettions en œuvre les capacités, les processus et ainsi de suite. Tout au long de cette démarche, nous avons constamment sollicité les commentaires de nos clients, des promoteurs et de tous les secteurs de l'immobilier, et nous avons continuellement essayé d'apporter des améliorations.
Nous continuons à le faire. Nous demandons constamment les réactions de la part de nos clients, et lors d'occasions comme celle que ce comité nous offre, et nous réglons les problèmes au fur et à mesure qu'ils surgissent. Nous constatons une amélioration constante de nos délais de traitement et nous les avons réduits de plus de 50 % au cours des dernières années. Nous mesurons continuellement non seulement la satisfaction de nos clients, mais aussi la difficulté de travailler avec nous, ainsi que ce que nous appelons notre « taux de recommandation net », c'est‑à‑dire, essentiellement, la mesure dans laquelle une personne est susceptible de recommander la SCHL. Nous examinons constamment ces mesures ainsi que les commentaires qualitatifs que nous recevons de nos clients, et nous cherchons à nous améliorer.
Comme Romy Bowers l'a dit quand elle a comparu devant le Comité, je pense qu'il est évident que nous pouvons encore nous améliorer, mais nous sommes assez satisfaits des progrès réalisés jusqu'à présent en ce qui concerne le nombre d'engagements que nous avons pris et le financement que nous avons promis. Nous avons pratiquement affecté tous les fonds qui nous ont été alloués jusqu'à présent dans le cadre de la stratégie, et ce, dans toutes les catégories, y compris les organismes sans but lucratif.
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D'accord. J'ai hâte de voir cela.
Je suis content que le président ait amorcé la réunion en parlant de la frustration que beaucoup de Canadiens éprouvent à l'égard de ce programme. J'ai lu la déclaration liminaire que vous alliez prononcer avant que le plan change. Je suis heureux de lire que vous avez simplifié les processus, parce que je suis sûr que, comme vous pouvez l'imaginer, les exemples abondent, en particulier ceux d'organisations communautaires qui ont tout simplement abandonné.
Je peux vous donner quelques exemples dans ma circonscription. Community Living South Muskoka avait déjà un terrain. Le zonage était établi, les municipalités étaient prêtes et tout était en place. L'organisme a travaillé au processus pendant deux ans, puis, lorsque le temps est venu de traiter avec la SCHL, il a abandonné. Il a vendu le terrain. C'est tragique.
Le se trouvait justement à Sault Ste. Marie pour annoncer le financement d'un projet vraiment génial dont le modèle devrait être appliqué dans tout le pays: le réaménagement d'une légion. Les bâtiments des légions vieillissent et leurs organisations changent, ce qui offre d'excellentes possibilités.
Un ancien député libéral, Dennis Mills, travaille à un projet à Bala, en Ontario, sur la propriété de la Légion, un immense terrain. La municipalité a établi le zonage et tout est prêt. Il n'abandonne pas, car il est comme un chien qui ne lâche pas son os. Il n'abandonnera pas, mais il est découragé par la SCHL et par le gouvernement. Il ne comprend tout simplement pas. Il ne comprend pas pourquoi c'est si difficile.
Je sais, bien sûr, qu'il faut utiliser l'argent des contribuables avec prudence. J'ai commencé à examiner le Fonds national de co‑investissement pour le logement. J'ai entrepris de passer en revue les listes de contrôle. Bien sûr, il y a la déclaration d'intégrité et l'objet du financement, et si vous êtes admissible, vous devez franchir l'étape de cette liste de contrôle. Ensuite, bien sûr, il y a une belle feuille de calcul, qui permet de voir si le projet est réalisable ou non, puis il y a les exigences minimales en matière d'environnement et d'accessibilité, qui semblent aller bien au‑delà des codes de construction.
Je suis allé faire une visite à Covenant House, à Vancouver. L'histoire de cet établissement est extraordinaire, et les installations sont fabuleuses. Ils ont construit une nouvelle structure. Je leur ai demandé s'ils avaient reçu des fonds de la SCHL. Ils ont répondu qu'ils avaient reçu 12 millions de dollars. N'est‑ce pas incroyable? C'est un projet de 100 millions de dollars, mais c'est formidable: ils ont obtenu 12 millions de dollars. Ils ont dû débourser 1 million de dollars en frais de consultation pour se frayer un chemin dans le bourbier qu'est le processus connu sous le nom de « la SCHL ». L'organisation de Community Living South Muskoka n'avait pas la somme qu'il lui aurait fallu pour se sortir de ce bourbier, alors elle a abandonné le projet et a vendu le terrain.
J'aimerais savoir si vous pouvez nous dire ce que vous avez fait pour simplifier le processus pour les organisations qui n'ont pas Ryan Reynolds pour les parrainer et attirer l'attention sur leur importance, ou qui n'ont pas d'énormes ressources à consacrer aux honoraires de consultants et aux lobbyistes... Qu'avez-vous fait pour faciliter la tâche de ces organisations communautaires qui se trouvent véritablement au front sur cette question et qui veulent apporter les changements dont toutes les communautés de notre pays ont besoin?
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Monsieur le président, nous parlons de logements très abordables, et je pense que cela nous ramène à certaines des questions que M. Aitchison a soulevées tout à l'heure au sujet des subventions et du processus de demande.
À mon avis, le programme de création rapide de logements est probablement le plus efficace de tous les programmes de la Stratégie nationale sur le logement que vous avez proposés jusqu'à présent. J'ai été conseiller municipal et j'ai travaillé à CityHousing Hamilton, et je peux vous dire que pour nous, c'était extraordinaire, car les logements étaient très abordables. La proportion de subventions, du moins dans notre municipalité, était d'environ 75 % pour 25 %, ou de près de 80 % pour 20 %, si ma mémoire est bonne. Au cours des deux premiers cycles, vous accordiez 300 000 $ par logement, alors que les logements modulaires coûtaient environ 350 000 $.
Ce que je constate maintenant, au cours du troisième cycle, c'est que les subventions ont diminué pour la plupart des municipalités, du moins dans le sud de l'Ontario. Ce que je sais à ce sujet se limite à cette région. Je ne sais pas ce que vous avez versé à l'échelle du pays.
Dans le sud de l'Ontario, les subventions moyennes semblent avoir été réduites à environ 265 000 $ par porte, ce qui est beaucoup moins que les 300 000 $ que vous accordiez lors des deux premiers cycles. Le coût d'un logement modulaire est maintenant d'environ 550 000 $ et peut approcher les 600 000 $. Les appels d'offres n'ont pas encore été lancés, mais le taux du secteur semble se situer dans cette fourchette pour les logements modulaires.
Le dilemme, du moins pour les municipalités qui participent et qui ont eu la possibilité de faire une demande, c'est que la part de la subvention a considérablement diminué. Nous en sommes maintenant à environ 55 % par porte, et le coût des logements a presque doublé. Pouvez-vous justifier le processus décisionnel que vous avez suivi pour déterminer que les subventions devaient être réduites au troisième cycle, alors que les coûts et les dépenses liés aux logements modulaires, que choisissent d'acheter la plupart des... Comment en êtes-vous arrivés à cette décision?
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Merci, monsieur le président.
Je remercie les témoins de participer à ces discussions fort importantes sur la Stratégie nationale sur le logement. Rappelons-nous que l'objectif de cette stratégie est d'offrir des logements abordables pour répondre à des besoins de plus en plus criants. On parle d'une crise du logement. Je ne demanderai pas de définition, mais on sait que la demande est forte et que, pour plusieurs personnes, c'est un défi de se loger.
Ma première question va porter sur la définition de l'abordabilité. Selon la Stratégie nationale sur le logement, un logement est abordable si un ménage consacre moins de 30 % de ses revenus au loyer. Il existe cependant d'autres définitions de l'abordabilité, selon les programmes. Ainsi, le Fonds national de co‑investissement pour le logement, qui a comme mission de construire, de rénover ou de réparer des logements abordables et communautaires, définit un logement abordable comme ayant un loyer inférieur ou égal à 80 % du loyer médian du marché. Le directeur parlementaire du budget indique que cela crée de la confusion, puisqu'un ménage peut quand même consacrer plus de 30 % de ses revenus à ce genre de logement.
Pourquoi tous les programmes n'utilisent-ils pas la même définition de l'abordabilité dès le départ?
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Je vous remercie pour la question.
[Traduction]
À la SCHL, nous retenons une seule définition de l'abordabilité, selon laquelle le ménage doit dépenser moins de 30 % de son revenu, avant impôt, pour le logement.
La Stratégie nationale sur le logement comporte différents critères associés à cette définition, tout dépendant des groupes ciblés et des objectifs de la politique du programme en question. Il y a aussi le montant des subventions, qui influe directement sur le niveau d'abordabilité visé.
Nous n'avons qu'une seule définition de l'abordabilité, mais différents critères qui varient selon les programmes.
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Merci encore pour la question.
[Traduction]
Je le répète, nous avons une seule définition de l'abordabilité, mais les critères peuvent varier d'un programme à l'autre.
Nous avons très largement dépassé les exigences d'abordabilité dans la majorité de nos programmes, notamment dans le Fonds national de co‑investissement et dans l'Initiative de la construction de logements locatifs. Par exemple, dans le cadre du Fonds national de co‑investissement, nous atteignons les cibles d'abordabilité pour les loyers de 650 $ par mois. Les cibles varient selon les régions au pays, mais elles sont beaucoup plus basses que les critères minimaux établis dans le programme. À mesure que les demandes arrivent à nos bureaux, nous examinons en priorité celles qui atteignent le mieux les objectifs. Nous nous concentrons sur l'abordabilité, mais sans nous y limiter. Nous nous efforçons d'aller au‑delà des critères établis dans les programmes.
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Nous sommes à mi-chemin de la durée prévue de la Stratégie. De 2017 à 2022, cela fait maintenant cinq ans. À mi-chemin, trouvez-vous qu'il serait important de corriger le tir ou de s'assurer, comme vous le dites, qu'il y a un seul critère d'abordabilité et que c'est sur ce critère de la Stratégie que nous devrions tous concentrer nos efforts?
Vous dites que c'est correct et que vous atteignez les cibles d'abordabilité. Toutefois, nous avons deux rapports du directeur parlementaire du budget, qui dit que cela cause des problèmes. Même s'il n'y a qu'une seule définition de l'abordabilité, il existe différents critères, ce qui fait qu'il est difficile de rendre réellement compte du nombre d'unités construites qui répondent à ces critères.
De plus, il faut que l'abordabilité soit pérenne. Peut-être qu'un logement est abordable la première année, mais qu'il ne l'est plus par la suite en raison des nombreux critères.
Est-ce que le fait d'avoir une seule définition de l'abordabilité fait partie de vos réflexions?
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Merci, monsieur le président.
Merci aux témoins d'être présents parmi nous aujourd'hui.
Pour poursuivre sur la question de l'abordabilité, les témoins pourraient-ils présenter au Comité une ventilation des logements financés par la SCHL selon le volet du programme, la province et la ville, ainsi que le montant du loyer pour chacun des projets ayant reçu du financement? La notion d'abordabilité varie d'un programme à l'autre. Même si la SCHL a établi que le coût du logement abordable ne devait pas dépasser 30 % du revenu total du ménage, nous constatons clairement sur le terrain que cette définition n'est pas appliquée.
En réponse à la question sur l'abordabilité, la SCHL a affirmé — ce que je déplore — qu'elle ne tenait pas compte de l'abordabilité. Pour vérifier si l'abordabilité est prise en compte, il faudrait voir le coût du loyer du début à la fin du processus pour tous les logements qui ont reçu du financement provenant d'un programme de la SCHL.
Par ailleurs, il y a le Fonds national de co‑investissement. Quatre-vingt-sept pour cent des logements qui reçoivent du financement ou qui sont en construction se trouvent en Ontario, même si cette province ne compte que 39 % de la population. Les autres provinces comme l'Alberta, la Colombie-Britannique, le Québec, la Saskatchewan et le Manitoba, sont nettement sous-représentées. Pourquoi y a‑t‑il une disparité aussi grande?
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Pourrait‑on obtenir les informations sur les demandes? Voulez-vous dire que les gens peuvent présenter une demande dans le cadre du volet réservé aux subventions dont le plafond est de 125 000 $?
J'ai trois lettres du qui ont été signées pratiquement la même journée, selon lesquelles le Fonds national de co‑investissement avait été réduit ou affecté ailleurs. Une autre lettre indiquait à un député de présenter une demande de financement dans le cadre du Fonds national de co‑investissement. Par la suite, en réponse à ma lettre, le ministre a dit que l'argent serait versé uniquement aux projets prêts à démarrer.
Les réponses varient en fonction de la personne qui pose les questions, je suppose, mais ce serait vraiment bien de connaître la vérité sur l'état actuel du Fonds national de co‑investissement. Pourriez-vous dire au Comité combien d'argent se trouve encore dans ce programme?
Le directeur parlementaire du budget a publié hier une évaluation actualisée de la Stratégie nationale sur le logement.
J'aimerais en parler, si vous me le permettez. Hier soir, j'ai eu une conversation très émotive avec un homme dont les enfants adultes vivent encore à la maison. Il est vraiment inquiet. J'ai eu cette même conversation avec des parents à de multiples reprises. Ils ont tous vraiment peur que leurs enfants n'aient jamais les moyens d'acheter une maison. Cette crainte est réelle.
Qu'allons-nous faire pour la prochaine génération?
Beaucoup de choses ressortent de l'évaluation, notamment la différence à la hausse de 7 milliards de dollars par rapport aux prévisions de la SCHL, ainsi que l'absence de définition normalisée de l'abordabilité, ce qui constitue, nous le savons, un problème majeur. Toutefois, voici ce qui fait le plus sursauter dans l'évaluation du directeur parlementaire du budget:
Les investissements fédéraux pour s'attaquer à la question de l'abordabilité du logement et de l'itinérance ont augmenté, tout comme le coût des constructions résidentielles, ce qui réduit le pouvoir d'achat réel des dépenses fédérales.
Les liens que j'essaie d'établir, c'est que nous étions obnubilés par la taxe sur le carbone et l'inflation. Tout cela illustre bien le cercle vicieux.
L'engagement principal se chiffre en réalité à 7 milliards de plus que les sommes prévues. Si les dépenses et les coûts poursuivent leur ascension, nous ne répondrons jamais à la demande. Nous sommes prisonniers d'un cercle vicieux. Si le pouvoir d'achat n'est pas suffisant et que la hausse de l'inflation se poursuit, mais que nous continuons à augmenter en vain les dépenses, comment nous sortirons-nous de cette impasse? Comment à la fois répondre à la demande et garantir à tout le monde un pouvoir d'achat?
Pensez-vous que la taxe sur le carbone est problématique vu la conjoncture?
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Je ne peux pas répondre à la question sur la taxe sur le carbone, car ce n'est pas mon domaine d'expertise.
Par contre, l'augmentation des coûts de construction a sans contredit des répercussions. À la SCHL, nous avons mené notre propre analyse selon laquelle nous devons construire environ 3,5 millions de logements, ce qui dépasse largement le nombre de logements que nous envisagions de construire d'ici 2030. Il y a assurément un problème d'abordabilité lié à l'offre au pays.
Ce problème ne peut pas être réglé seulement par la SCHL ou seulement par le gouvernement fédéral. Je dirais que c'est comme dans les sports d'équipe. Nous avons tous un rôle à jouer. Sans les programmes, les choses seraient probablement pires, mais il faut aussi agir en partenariat avec les municipalités, les provinces et le secteur privé pour faire réellement augmenter l'offre au pays.
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Merci, monsieur le président.
Bonjour, chers collègues.
Merci aux représentants de la SCHL pour ce qu'ils font pour la population canadienne.
Rapidement, au sujet de la taxe sur le carbone, j'ai été ravi hier que le premier ministre conservateur Blaine Higgs accepte le filet de sécurité fédéral et qu'il reconnaisse ouvertement que cette mesure aidera la population du Nouveau-Brunswick à faire face à l'inflation et à d'autres coûts. C'est une bonne nouvelle.
Je reviens à la SCHL. Monsieur Mason, je vous remercie pour votre franchise et vos réponses jusqu'à maintenant.
J'aimerais discuter avec vous de l'impulsion que vous avez donnée à vos activités. Nous reconnaissons qu'avant 2017, il y avait peu d'investissement dans le logement. Nous reconnaissons également que le logement est du ressort des provinces, mais que le gouvernement fédéral a tout de même un rôle à jouer dans ce secteur. Nous devons prêter main-forte.
Comme vous le savez, nous avons lancé la stratégie sur le logement et nous l'avons assortie d'un budget de 82 milliards de dollars. La présidente et première dirigeante Romy Bowers nous a rappelé qu'avant 2017, la SCHL ne faisait pas affaire avec les promoteurs, les organismes sans but lucratif et le secteur du logement résidentiel.
Pouvez-vous nous parler très brièvement [difficultés techniques]?
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Merci pour la question.
[Traduction]
C'est une très bonne question. Comme je l'ai dit tout à l'heure, nous cherchons sans cesse à améliorer nos processus et à accélérer le traitement des demandes. Toutefois, il y a beaucoup de retard sur le terrain du côté de la construction. À ce jour, la construction a été achevée pour environ 20 % des projets financés. Nous n'avons aucune influence sur la vitesse à laquelle les logements sont construits.
Je le répète, quand nous évaluons des projets et des demandes, nous tentons de donner la priorité à ceux qui donneront les meilleurs résultats, qui semblent viables et qui peuvent être menés à bien assez rapidement.
Ces facteurs nous aident à suivre le processus du début à la fin. Je dirais qu'à l'extérieur de la Stratégie nationale sur le logement, la construction d'un immeuble à logements multiples peut prendre entre 8 et 10 ans.
Le gouvernement considère actuellement la possibilité de créer un fonds pour accélérer la construction de logements. L'objectif est d'éliminer les obstacles à la construction de logements qui se dressent à l'échelon municipal. C'est une autre mesure qui pourrait être utile.
[Traduction]
Comme je l'ai déjà dit, nous prenons les commentaires de nos clients au sérieux. Nous réfléchissons non seulement aux améliorations à apporter à nos processus, mais aussi aux types de ressources que nous offrons sur le terrain pour aider les promoteurs et les clients à présenter leurs demandes. Lorsque nous recevons des demandes qui ne sont pas tout à fait prêtes ou des projets qui ne sont pas encore viables, nos employés partout au pays travaillent avec les promoteurs pour les aider à rendre leurs projets viables.
Nous voulons absolument que la probabilité de réussite des projets que nous finançons soit élevée. Nous parlons beaucoup de chiffres, mais derrière ces chiffres se trouvent de vraies personnes. Nous tenons à ce que les projets réussissent et se concrétisent.
Nous recueillons les commentaires, nous nouons des relations avec les groupes et nous travaillons fort pour obtenir des résultats positifs.
:
Je vous remercie de la question.
[Traduction]
La Stratégie nationale sur le logement va bon train; nous sommes très près d'atteindre les objectifs initiaux, tant pour les rénovations que pour les nouveaux logements.
L'Initiative pour la création rapide de logements, qui en est à sa troisième phase, fournit des logements très abordables aussi rapidement que possible. Nous avons simplifié les processus de demande et d'approbation. De plus, nous demandons aux promoteurs de s'engager à respecter les échéanciers. Nous avons tiré des leçons du programme: nous avons prolongé légèrement les échéanciers étant donné les défis que posent la construction et d'autres facteurs sur le terrain. Néanmoins, le processus demeure beaucoup plus rapide que les projets ordinaires de construction de logements.
Je le répète, l'Initiative pour la création rapide de logements offre un bon exemple des résultats qu'on obtient en tirant des leçons des premières phases d'un programme et en les appliquant à la nouvelle phase.
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Je vous prie de nous fournir une répartition des projets: ceux qui ont été retirés, l'endroit où ils sont situés et les logements proposés.
J'aimerais parler de l'Initiative des terrains fédéraux. En 2021‑2022, 50 millions de dollars ont été affectés à cette initiative; or seulement 5,5 millions de dollars ont été versés, soit 11 % des fonds.
D'après le site Web du gouvernement, que j'ai vérifié hier, aucun terrain n'est disponible en ce moment. Le programme est consacré aux projets communautaires autochtones.
Pourquoi la mise en œuvre du programme se fait-elle si lentement? Pourquoi le site Web indique‑t‑il qu'aucun terrain n'est disponible?
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Ma prochaine question porte sur le Fonds pour accélérer la construction de logements. Tout le monde est impatient de voir en quoi cela consiste. Le Comité a évidemment fait une étude sur ce fonds. Nous avons obtenu les observations de nombreux experts. J'ai eu l'occasion, lorsque Mme Bowers était ici, de discuter de certaines des recommandations avec elle.
Une des principales recommandations de ce rapport était la création d'un fonds d'acquisition pour les municipalités. Certains témoignages que nous avons entendus dans le cadre de l'étude du Comité révèlent que l'état actuel du secteur du logement suscite une certaine consternation. La plupart des municipalités commenceront à recevoir moins de demandes pour des projets de développement, alors je pense que l'idée était... Vous investissez dans la technologie pour augmenter la demande et l'offre, évidemment. Vous offrez du soutien au personnel, peut-être, afin d'aider les municipalités à traiter ces demandes, mais étant donné la baisse du nombre de demandes des promoteurs observée partout au pays, il est difficile de compter le nombre net de nouveaux logements lorsque la tendance va dans la direction opposée.
J'aimerais avoir votre avis à ce sujet. Prendrez-vous cela en considération lors du dévoilement éventuel du programme?
Vous fournissez des ressources à un secteur dans lequel vous ne verrez peut-être pas les résultats escomptés. Je crois que l'objectif était de construire 25 000 logements par année pendant quatre ans.
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Ma prochaine question porte sur les fiducies de placement immobilier, ou FPI. Comme vous le savez peut-être, nous lancerons une initiative de financiarisation du logement d'ici un mois, probablement.
Les fiducies de placement immobilier ont joué un rôle de plus en plus important dans le marché du logement locatif partout au pays, et elles sont plus présentes dans certains marchés, notamment dans les grandes municipalités du pays, où les FPI sont omniprésentes. Il se trouve que j'habite maintenant dans un immeuble appartenant à une FPI, un ancien hôtel qui a été converti en logements locatifs, ce que je trouve formidable. Je suis convaincu que les FPI ont leur place dans le marché locatif. Elles peuvent certainement contribuer, comme le secteur privé le fait dans de nombreux domaines.
Leur présence sur le marché a toutefois eu une incidence sur l'augmentation des loyers, ce qui a un impact négatif sur les locataires. Je ne m'attarderai pas sur ces problèmes, car je pense que vous les connaissez très bien.
Quel genre de soutien avez-vous offert aux fiducies de placement immobilier dans le cadre de la Stratégie nationale du logement? Les FPI ont-elles reçu une aide quelconque, sous forme de prêts ou de subventions, dans le cadre de l'un des programmes offerts par la SCHL?
Vous allez transmettre par écrit des renseignements sur vos projets en cours, mais je pense que la question de l'abordabilité revêt une grande importance. Quelles statistiques pouvez-vous nous donner sur le nombre de logements abordables, de façon précise? Je pense qu'il y a un malentendu au sujet des divers programmes et des résultats sur le plan de l'abordabilité. Si vous pouviez fournir ces chiffres, je pense qu'ils seraient utiles aux membres du Comité. Encore une fois, concernant l'abordabilité, je parle des données pour des projets qui correspondent à votre définition du terme« abordabilité ».
Combien d'organismes à but non lucratif appuyez-vous et accompagnez-vous pour veiller à ce qu'ils puissent présenter des projets dans le cadre de vos différents programmes? Pourriez-vous nous donner une mise à jour sur le personnel de la SCHL qui travaille avec ces organismes à but non lucratif? Au Québec, par exemple, nous avons accès à la liste des ressources techniques qui ont collaboré avec les organismes à but non lucratif pour des projets de logements, ce qui n'existe pas dans les autres provinces. Donc, quel est le rôle de la SCHL? Quel genre de travail faites-vous auprès des organismes à but non lucratif pour vous assurer qu'ils mènent à bien ces projets?
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Me dites-vous que, concrètement, il y a eu des changements?
Vous dites avoir accepté des recommandations. Y a-t-il des changements? Est-on en mesure de savoir maintenant de façon concrète comment on peut faire le suivi de ce programme? Serez-vous en mesure de nous dire combien de personnes en situation de vulnérabilité on peut aider avec les programmes? Je pense aussi aux personnes en situation de handicap et aux femmes vivant seules.
Êtes-vous maintenant en mesure de nous donner des précisions sur les effets réels de ces mesures, ou est-ce qu'au contraire, vous ne le savez pas? Si on ne le sait pas, si on est incapable de mesurer cela, cela donne l'impression, fausse ou bonne, que la Stratégie nationale sur le logement ne fonctionne pas.
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Merci, monsieur le président.
Messieurs, je vous remercie. Je suis certain que vous avez passé une très agréable matinée. Je vous remercie pour les réponses que vous nous avez données sur un sujet complexe. Je crois que nous avons tous reconnu que la situation était difficile.
Je crois aussi qu'il est important de reconnaître ce que vous avez dit: la SCHL n'est pas seule dans ce domaine. Elle est l'un des joueurs, avec les autres organismes du gouvernement fédéral, les provinces, les municipalités et le secteur privé. Le logement est un enjeu qui mobilise tout le monde.
Toutefois, vous avez reconnu la nécessité pour la SCHL de grandement améliorer ses processus, de les accélérer et de les rationaliser. C'est excellent, et c'est important. Bien sûr, vous saviez que c'était nécessaire. Je vous suis reconnaissant à cet égard.
Vous avez aussi reconnu que l'inflation grugeait chaque dollar investi. Nous bâtissons donc moins d'unités que ce que nous aurions espéré. La SCHL a également fait valoir qu'il nous faudrait probablement environ 3,5 millions d'unités de plus que ce qui sera construit dans un avenir rapproché. Je crois qu'il s'agit d'un total de 5,8 millions d'unités au cours des 10 prochaines années.
Le besoin d'unités de logement est critique. Nous avons aussi évidemment entendu parler du point de base du spectre du logement. Qu'il s'agisse des refuges pour sans-abri ou de lits, le nombre de personnes qui ne sont pas nécessairement mal logées, comme c'est le cas ici... mais qui n'ont carrément aucun logement, connaît une croissance au pays. Les villages de tentes prennent de plus en plus d'ampleur. Le nombre d'itinérants qui sont décédés dans la ville de Toronto a doublé au cours des dernières années.
Je comprends que la SCHL n'est pas la seule responsable de régler ce problème, mais dans son rapport, la vérificatrice générale a fait valoir qu'il n'y avait aucun champion désigné dans ce domaine. Je ne laisse pas entendre que vous devez assurer le rôle de champion, monsieur Mason. Vous représentez un maillon de la chaîne. Cela ne fait aucun doute.
La situation est très grave. Nous l'avons qualifiée de crise en comité. Les fournisseurs de logements aussi.
Êtes-vous d'avis que le Canada fait face à une crise du logement à l'heure actuelle?
:
Merci, monsieur le président.
J'ai une question à poser au sujet de l'offre de logements. Je comprends très bien le problème, et la plupart de vos objectifs font allusion à l'offre, mais je suis un peu préoccupé par le fait que le mot « abordable » ne figure pas dans la définition de l'offre.
Bon nombre de vos programmes comportent des objectifs en matière d'abordabilité. Comme on vient de le dire, nous savons que le secteur privé s'occupera lui-même d'une grande partie de ces problèmes d'offre. Nous devons prévoir quelques mesures d'incitation pour que cela se produise, et peut-être beaucoup plus rapidement qu'en ce moment. Comment pouvons-nous modifier votre directive en ce qui concerne la question de l'abordabilité?
Je trouve simplement que, dans certaines des réponses que vous donnez aujourd'hui, le mot « abordabilité » est absent. Dans le passé, nous avons remarqué que certains des programmes faisaient l'objet de quelques critiques constructives en ce qui concerne l'intégration d'un élément d'abordabilité dans ces programmes. Comment ce discours peut-il changer? Avez-vous besoin que le gouvernement publie une directive indiquant que nous devons faire plus du point de vue de l'abordabilité et que cette abordabilité doit être très inférieure à 80 % du loyer moyen sur le marché? Comment cela peut-il se produire?
Veuillez m'aider à comprendre ce qui doit être fait.
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Je m'excuse si je n'ai pas employé le terme « abordabilité » assez souvent, car il est absolument crucial. Même si l'offre globale est importante à tous les niveaux, nous ne pouvons pas perdre de vue la question de l'abordabilité.
Chacun de nos programmes agit à un niveau différent... je dirais, du continuum du logement. Comme vous le dites, certains programmes sont davantage axés sur l'offre. En fait, avant l'initiative Financement de la construction de logements locatifs, ils avaient une incidence sur l'augmentation des immeubles destinés à la location. Il ne s'agit pas seulement de la quantité de logements ou de leur abordabilité, mais aussi du type de logement. Les immeubles destinés à la location ont un rôle vraiment important à jouer. On ne peut pas se contenter de construire des maisons unifamiliales ou des condominiums.
Nous exerçons nos activités en fonction de nos pouvoirs. En ce qui concerne l'ampleur de l'abordabilité, elle dépend en fin de compte du montant des contributions qui peuvent être versées dans le cadre d'un programme comme l'Initiative pour la création rapide de logements. Ce sont ces contributions qui aident les fournisseurs de logements à offrir des loyers abordables, car elles minimisent les capitaux propres qu'ils doivent investir dans le programme.
Je dirais que c'est le facteur le plus important. Au lieu de modifier simplement la définition de l'abordabilité ou les exigences à cet égard, il peut s'agir d'accroître le montant des contributions que nous versons dans le cadre de ces programmes.
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Merci, monsieur Collins.
Je commencerai par dire que la frustration que je ressens aujourd'hui est due au nombre de personnes sans abri qui vivent dans ma collectivité. Ce nombre a triplé au cours des trois dernières années pour atteindre plus de 1 000 personnes. Bien que la SCHL ne soit pas la seule responsable de cette situation, plusieurs fournisseurs de logements sans but lucratif de ma collectivité m'ont dit que la SCHL était le principal obstacle à la construction de nouveaux logements.
Ils me font savoir que le financement n'est pas fourni aux niveaux convenus, que les assurances pour les prêts hypothécaires sont trois fois plus longues que celles exigées normalement dans le secteur et que le processus de participation est beaucoup trop long et coûteux.
Comme nous l'avons entendu dire aujourd'hui, votre site Web dit ce qui suit: « nous sommes guidés par un seul objectif: l'abordabilité du logement pour tous ». Dans ma collectivité, ce n'est pas ce que vivent les fournisseurs de logements sans but lucratif.
Je suis très déçu que la réponse que vous avez donnée à M. Collins en ce qui concerne les fiducies de placement immobilier n'ait pas été tout simplement zéro. Le fait que les fiducies de placement immobilier reçoivent des fonds avant les constructeurs de logements sans but lucratif...
Si je peux me permettre de poser deux questions, la première est la suivante: pourquoi une fiducie de placement immobilier reçoit-elle de l'argent de la SCHL avant un fournisseur de logements sans but lucratif?
Vous avez 15 secondes pour répondre à ma question.
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Merci, monsieur le président.
J'ai maintenant une question très précise à poser au sujet du processus, lequel relève manifestement davantage de votre organisation.
J'ai entendu parler d'exemples où des groupes ou des organisations ont franchi toutes les étapes de ce processus douloureux et ont obtenu l'accord de financement. Il s'agissait d'un prêt ou d'un financement d'un genre ou d'un autre. Puis, bien entendu, cette année a été une année difficile du point de vue des taux d'intérêt.
Ils ont obtenu l'approbation au début de l'année. Le temps que tout soit prêt pour la construction et que le financement commence à être versé, le taux d'intérêt avait changé. La SCHL s'était engagée à fournir des fonds, mais le taux d'intérêt n'avait pas été garanti au moment de l'accord. La modification du taux d'intérêt au début du versement des fonds a été suffisamment importante pour que le projet ne soit plus rentable.
Il s'agit d'un exemple très précis, mais avez-vous fait face à cette situation? Je suppose que la SCHL est un peu plus en mesure de rajuster les taux d'intérêt qu'une banque.
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Absolument. Je vous remercie de votre question.
Je dirais qu'entre 2020 et le début de 2022, l'augmentation des taux d'intérêt a rendu les projets non viables dans de nombreux cas. Nous sommes intervenus en fournissant plus de fonds dans le cadre de nos contributions, afin que ces projets fonctionnent.
Cela dit, nous ne fixons le taux d'intérêt que lorsque nous avançons les fonds, car nous accordons un prêt sur une période de 10 ans. Dès que la construction commence, nous fixons les taux d'intérêt et commençons à débourser les fonds. Si nous les fixons plus tôt, nous courons le risque que le projet ne se réalise pas et que l'organisme sans but lucratif emprunte des fonds qu'il ne pourra pas rembourser. En fait, nous attendons que la construction commence.
Pour bon nombre de fournisseurs de logements abordables — et je porte maintenant mon chapeau d'ancien président de CityHousing Hamilton —, les deux principaux problèmes à gérer en priorité étaient la réparation des vieux logements — qui étaient âgés de 50 ou 60 ans dans de nombreux cas — et la construction de nouveaux logements, afin de pouvoir retirer des gens de la liste d'attente pour des logements abordables. Ce que j'ai constaté en composant avec les programmes qui nous occupent en ce moment, c'est que, dans le cadre de nombreux programmes, les sommes que vous investissez dans les coûts par unité sont très élevées. L'Initiative pour la création rapide de logements en est un exemple. C'est un excellent programme, parce que vous fournissez une énorme quantité de subventions, mais les coûts par unité s'élèvent à environ 600 000 $. Le rendement de vos investissements — de nos investissements collectifs — est très coûteux, si j'utilise cet exemple.
Les logements de la ville de Toronto comptent des centaines d'unités vacantes qui sont âgées de 50 à 60 ans. Elles sont inhabitables, alors elles restent inutilisées. Bon nombre d'entre elles sont dans cet état depuis des années.
Hamilton possède le même inventaire. Je suis sûr que les circonscriptions de tous mes collègues assis à la table possèdent de tels inventaires. Il en coûterait probablement de 100 000 $ et 200 000 $ pour que des gens vivent à nouveau dans ces logements. Nous parlons de fondations qui fuient; chaque fois qu'il pleut, le sous-sol est inondé. Le sous-sol des unités doit être rénové, si j'utilise cet exemple.
Le rendement d'investissements de ce genre, pour permettre à des gens de quitter la liste d'attente et d'entrer dans ces logements, est bien moins coûteux que ce que nous payons collectivement pour la création rapide de logements. Avez-vous déjà pris ces possibilités en considération?
Il y a probablement des milliers d'unités de ce genre partout au pays. Je sais qu'ils seraient admissibles au financement versé à titre d'investissement conjoint, mais si vous accordiez une subvention aux municipalités et aux organismes sans but lucratif, ces logements pourraient être réparés en six mois. Nous éviterions ainsi le processus de demande de deux ans. Nous éviterions toute la question d'essayer de trouver un prêteur et un taux d'intérêt sur les emprunts qui conviennent à tout le monde. Il suffit essentiellement de trouver, si possible, des gens dans le secteur de la construction qui peuvent faire ce travail. Ces unités seraient réparées presque immédiatement.
Je vous demanderais simplement d'y réfléchir quand vous révisez vos politiques tous les trois ans, comme vous avez dit que vous le feriez. Du point de vue des coûts par unité, vous accompliriez davantage en finançant ces projets qu'en finançant tout autre volet que vous avez mis en place depuis l'élaboration de la Stratégie nationale sur le logement.
Je m'en tiendrai à cela.
Monsieur Mason, je vais poser une question en lien avec la capacité d'avoir plus de logements. La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens est entrée en vigueur le 1er janvier 2023. Je crois que vous avez été partie prenante dans l'élaboration du règlement. Vous me corrigerez si ce n'est pas le cas, mais je sais qu'il appartient à la Société canadienne d'hypothèques et de logement de fournir des données.
De notre côté, nous pensons que c'est un bon objectif que d'éviter que des non-Canadiens viennent faire de la spéculation ici. Toutefois, il y a des résidents permanents issus de l'immigration qui apportent leur contribution et qui veulent s'acheter une résidence, mais qui ne peuvent pas le faire, même s'ils ne sont pas nécessairement des spéculateurs. C'est un problème.
Ayant participé à l'élaboration du règlement, pensez-vous qu'il pourrait y avoir une modification législative pour assouplir la définition de spéculateur?